Der Rat der Gemeinde Bad Rothenfelde hat bereits in seiner Sitzung am 10.12.2015 beschlossen, den Flächennutzungsplan zum 43. Mal zu ändern und den Bebauungsplan Nr. 61 „Am Forsthaus/Ost“ aufzustellen. Das Verfahren konnte bislang nicht weiter betrieben werden, da zunächst zu klären war, in welcher Form die Schmutzwasserentsorgung vorgenommen werden kann. Der Finanz- und Betriebsausschuss hat in seiner Sitzung am 26.01.2017 beschlossen, den Schmutzwasserkanal „Am Forsthaus - Kläranlage“ (Abschnitt 1) zu verlegen (Niederschrift Nr. X/009/2017, TOP 5.2). Da dieser Kanal vor der neu geplanten Bauzeile verläuft, kann hier eine Anschlussmöglichkeit geschaffen werden. Die Bauleitplanung wird daher jetzt fortgeführt; die Vorentwürfe sind dieser Beschlussvorlage beigefügt.

 

Auf Grundlage dieser Vorentwürfe kann anschließend seitens der Verwaltung die frühzeitige Bürgerbeteiligung (öffentliche Abendveranstaltung mit anschließender zweiwöchiger Frist zum Vorbringen von Eingaben) und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (Anschreiben an insgesamt rd. 30 Behörden/Institutionen/Nachbargemeinden mit der Bitte um Abgabe etwaiger Stellungnahmen) durchgeführt werden.

 

Als nächster Schritt wird öffentlich über die vorgebrachten Eingaben und Stellungnahmen beraten (Abwägungsbeschluss); der Vorentwurf wird ggf. überarbeitet und als Entwurf beschlossen. Die Entwürfe der beiden Bauleitplanungen liegen nach Vorliegen des Abwägungs- und Entwurfsbeschlusses während eines Monats öffentlich aus. In dieser Frist können von der Öffentlichkeit wie auch von den Behörden und sonstigen Institutionen und Nachbargemeinden weitere Stellungnahmen abgegeben werden. Auch zu diesen Stellungnahmen ist ein Abwägungsbeschluss erforderlich, bevor die Beratungen mit dem Feststellungsbeschluss zur 43. Änderung des Flächennutzungsplanes bzw. dem Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 61 „Am Forsthaus/Ost“ abgeschlossen werden können. Auch diese Beratungen sind öffentlich.

 

Hinsichtlich der Änderung des Flächennutzungsplanes ist die Genehmigung des Landkreises Osnabrück einzuholen. Liegt diese vor, kann durch amtliche Bekanntmachung im Amtsblatt des Landkreises Osnabrück die Rechtskraft der Bauleitpläne herbeigeführt werden.

 

Inhalt des Bebauungsplanes Nr. 61 „Am Forsthaus/Ost“ sind u. a. auch gestalterische Festsetzungen, die verschiedentlich gestaltet werden können (s. D 1.4 und D 1.5 des Bebauungsplanes). Denkbar sind zwei unterschiedliche Varianten.

 

Im Rahmen der Diskussion sollte entschieden werden, welche Variante letztlich verwendet werden soll.

 Variante A

 

1.4 Dacheindeckung

 

Als Dacheindeckung sind für geneigte Hauptdächer nur Betondachsteine und Tonziegel in roten bis braunen Farben und in den Farben von Anthrazit bis schwarz (Abgrenzung zu grau: gleich oder dunkler als RAL 7016 anthrazitgrau) zulässig sowie Dachbegrünungen, Glasdächer und Solaranlagen. Bei untergeordneten Bauteilen und Nebenanlagen sind auch andere Materialien und Farben zulässig. Glänzende Dachsteine/-ziegel sind ausdrücklich unzulässig (in Zweifelsfällen frühzeitige Abstimmung mit der Gemeinde).

 

1.5 Gestaltung der Fassaden

Für Außenwandflächen der Hauptgebäude sind ausschließlich folgende Materialien oder Farben zugelassen:

-        Putz: Weiße und helle Tönungen (Definition „helle Tönungen“ nach dem handelsüblichen Natural Color System: Farben mit einem Schwarzanteil von höchstens 10 % und einem Buntanteil von höchstens 10 %). Für Gebäudesockel sind andere Farben und Mauerwerk zulässig.

-        Sicht- bzw. Verblendmauerwerk: Rote bis rotbunte (Rotanteil mindestens 50 %)

-        Untergeordnete Bauteile: Es sind andere Materialien, wie z. B. Holz, bis zu einem Flächenanteil von 30 % je Fassadenseite zulässig.

-        Holzblockhäuser und Holzfassaden sind unzulässig.

 

Variante A wirkt stärker reglementierend und führt in der Praxis des Öfteren dazu, dass Abweichungen gesondert zu genehmigen sind. Im Baugebiet „Südlich der Lindenallee“ hat sich herausgestellt, dass dies zu Zeitverlusten bei den einzelnen Bauherren führen kann. Die Rechtssicherheit der städtebaulichen Begründung dieser Alternative ist allerdings durch verschiedene Urteile belegt.

 

Variante B:

 

1.4 Dacheindeckung

 

Grelle Farben sowie glänzende Dacheindeckungen - ausgenommen Solaranlagen - sind ausdrücklich unzulässig (in Zweifelsfällen wird eine frühzeitige Abstimmung mit der Gemeinde empfohlen).

Extensive Dachbegrünungen, Glasdächer und Solaranlagen sind zulässig.

 

1.5 Gestaltung der Fassaden

 

 

Variante B lässt dem Bauherrn eine größere Gestaltungsfreiheit und wird daher in der Praxis zu weniger Abweichungsersuchen führen. Allerdings ist die Rechtssicherheit der städtebaulichen Begründung dieser Festsetzungen noch nicht durch Urteile belegt. Die geringe Regelungstiefe kann aber dazu führen, dass Materialien und Farben gewählt werden, die sich städtebaulich nicht einfügen.

  

Variante C

 

Bei größeren Wohngebietsentwicklungen in der Vergangenheit wurde auf Festsetzungen hinsichtlich Material und Farbe für Dächer sowie für Fassaden verzichtet. Es wurden lediglich Regelungen hinsichtlich Dachform und -neigung und Einfriedung von Vorgärten aufgenommen. In diesem Fall sind hinsichtlich Material und Farbe keine Reglementierungsmöglichkeiten gegeben.

 

*****

 

Die Entscheidung zwischen Variante A, B und C (im Beschlussvorschlag als Platzhalter enthalten) sollte grundsätzlicher Art sein und für alle im Verfahren befindlichen Bebauungspläne gleichartig getroffen werden (momentan Bebauungsplan Nr. 64 „Am Wäldchen/Mühlenweg“ und Bebauungsplan Nr. 65 „Nachnutzung Salinen-Saunapark“ sowie künftige Bebauungspläne).

 

Das Büro Tischmann/Schrooten wird in der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Planungsausschusses die städtebaulichen und rechtlichen Hintergründe erörtern.

Beschlussvorschlag:

 

Der Vorentwurf zur 43. Änderung des Flächennutzungsplanes samt Erläuterungsbericht wird zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 61 „Am Forsthaus/Ost“ samt Begründung wird zustimmend zur Kenntnis genommen. In diesem Vorentwurf sollen die gestalterischen Festsetzungen nach Variante A / Variante B / Variante C verwendet werden.

 

Auf der Grundlage dieser Vorentwürfe ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen.

Es ergeht folgender

 

Beschlussvorschlag (einstimmig bei 7 Ja-Stimmen):

 

Der Vorentwurf zur 43. Änderung des Flächennutzungsplanes samt Erläuterungsbericht wird zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 61 „Am Forsthaus/Ost“ samt Begründung wird zustimmend zur Kenntnis genommen.

 

Auf der Grundlage dieser Vorentwürfe ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen.

Allg. Vertreterin Seydel erörtert den derzeitigen Verfahrensstand und die nachfolgend noch durchzuführenden Verfahrensschritte. Sie berichtet, dass der Aufstellungsbeschluss bereits im Dezember 2015 gefasst wurde. Unklar war bisher, in welcher Form die Entsorgung des Schmutzwassers für die wenigen neu geplanten Baugrundstücke vorgenommen werden sollte. Im vergangenen Januar habe der Finanz- und Werksausschluss beschlossen, im Bereich der Straßen Am Forsthaus und Mühlenweg einen öffentlichen Schmutzwasserkanal zu verlegen. Hier bestehe eine Anschlussmöglichkeit für die neuen Gebäude.

 

Anhand der als Anlage beigefügten Präsentation erklärt Herr von Beeren die Planungsinhalte der beiden Vorentwürfe. Im Bebauungsplan sei vorgesehen, lediglich eine Einzelhausbebauung mit maximal zwei Wohnungen zuzulassen. Die neue Bebauung orientiere sich an der bestehenden Bebauung. Im südlichen Planbereich sei durch den Erhalt einer Hecken- und Baumstruktur eine Leitstruktur für Fledermäuse geplant. Eine Hobbytierhaltung mit extensiver Weidenutzung sei nach dem Vorentwurf des Bebauungsplans auch künftig noch denkbar. Hinsichtlich der geplanten Gestaltungsvorschriften gebe es drei Varianten. Es sei darauf zu achten, örtliche Bauvorschriften rechtssicher zu gestalten.

 

Allg. Vertreterin Seydel stellt die Varianten A, B und C vor und geht dabei ausführlich einerseits auf die damit jeweils verbundenen Rechtsunsicherheiten und Auswirkungen ein.

 

Vorsitzender Albers unterbricht die Sitzung in der Zeit von 20:00 Uhr bis 20:15 Uhr, um den anwesenden Zuhörern Gelegenheit zu geben, Fragen zur Tagesordnung zu stellen.    

 

Herr T. Lange ist als Anlieger der Straße Am Forsthaus der Meinung, dass auf eine Bebauung der gegenüberliegenden Straßenseite verzichtet werden könnte, um die s. E. schöne Ecke zu erhalten.

 

Er beschwert sich ausdrücklich über ein sehr unpersönlich gehaltenes Schreiben des Ingenieurbüros Ehlers und Unland (z. B. adressiert an die Anwohner des Hauses Am Forsthaus …). Darin wurde ein Zutritt in die Häuser der Anlieger gefordert, auch in einzelne Räume. Die Anlieger seien im Vorfeld nicht von der Gemeinde informiert worden. Dies sei auch schon so bei der im vergangenen Jahr durchgeführten Kanalsanierung vorgekommen. Herr Lange betont, dass sein Grundstück aufgrund der Schwerbehinderung seiner Frau zu jeder Zeit mit dem PKW erreichbar sein muss.

 

Allg. Vertreterin Seydel erklärt, dass die Firma Ehlers und Unland beauftragt worden sei, für die bevorstehende Neuverlegung des Schmutzwasserkanals ein Beweissicherungsverfahren durchzuführen. Bestehende Gebäudeschäden würden in diesem Verfahren dokumentiert.

 

Herr R. Lange möchte wissen, ob sich der Straßenverlauf durch die Neuverlegung des Schmutzwasserkanals ändert. Dies wird von Allg. Vertreterin Seydel verneint.

 

Bürgermeister Rehkämper bedauert die fehlende Information durch die Gemeindeverwaltung, die in jedem Fall nachgeholt werden soll.

 

Nach Wiedereintritt in die Tagesordnung erkundigt sich Ratsherr Striedelmeyer, wie viele Grundstücke entstehen und ob der Einsatz von Solarthermie auf den Gebäuden geplant sei. Dazu berichtet Allg. Vertreterin Seydel, dass - je nach Aufteilung - voraussichtlich zwei bis drei Grundstücke entstehen könnten. Der Einsatz von Solarthermie sei ausdrücklich erwünscht, rechtlich aber nicht durchsetzbar. Sie berichtet, dass in Vorjahren ein Modell gefunden werden konnte, in dem im Rahmen des Grundstückskaufvertrages geregelt wurde, dass ein Betrag von 2.000 € bei der Gemeinde/NLG hinterlegt wurde. Dieser sei dem Bauherrn nach Inbetriebnahme einer Solaranlage erstattet worden. Es bestehe die Möglichkeit, dieses Verfahren zu wiederholen. 

 

Ratsfrau Temme hat in ihrer Eigenschaft als Vorsitzende des Kur- und Verkehrsvereins keine Bedenken gegen den geplanten Lückenschluss. Sie spricht sich für eine ortstypische Gebäudegestaltung aus.

 

Herr von Beeren spricht sich dafür aus, dementsprechend große Grünbereiche planerisch zu sichern.

 

Ratsherr Vater-Lippold tendiert eher dazu, die Gestaltungsvorschriften nach Variante A (stärkere Reglementierung der Materialien und Farben) zu wählen, zumal diese nach Aussage des Büros Tischmann Schrooten rechtssicher seien. Die Variante C (ohne Festsetzungen) sei für ihn keine Option; die Variante B sei aufgrund der unterschiedlichen Auslegungsmöglichkeiten „nicht Fisch, nicht Fleisch“.

 

Beig. Kebschull fragt sich hingegen, ob Variante A (stärkere Reglementierung) heute noch zeitgemäß ist. Für sie sollten Neubaugebiete vor allem energetisch sinnvoll sein. I. E. sollte den Bauherren das jeweilige Wunschhaus ermöglicht werden. Dies werde durch allzu kleinteilige Bebauungsplanfestsetzungen verhindert.

 

Auch Ratsvorsitzender Tesch möchte den künftigen Bauherren nicht zu viele Vorschriften  auferlegen. S. E. muss die Grundsatzentscheidung über künftige Gestaltungsvorschriften nicht anlässlich dieses sehr kleinen Baugebietes gefasst werden.

 

Vorsitzender Albers erkennt noch grundsätzlichen Diskussionsbedarf und schlägt daher vor, die Entscheidung über die Gestaltungsvarianten A, B oder C aus dem Beschlussvorschlag zu entnehmen. Dem pflichten die anderen Ausschussmitglieder bei.

 

Bürgermeister Rehkämper bittet die Ratsfraktionen, die Thematik zu diskutieren.