Die Grundstücke „Heidländer Weg 6, 8 und 8 A“ befinden sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils i. S. des § 34 BauGB; ein Bebauungsplan besteht derzeit nicht. Gem. § 34 BauGB kann in diesem Bereich eine Bebauung vorgenommen werden, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt.

 

Seit der Betriebsaufgabe des Salinen-Sauna-Parks im Dezember 2013 wurde in dem Gebäude „Heidländer Weg 8“ keine neue Nutzung aufgenommen. Mit dem als Anlage beigefügten Schreiben vom 16.03.2017 beantragte der Grundstückseigentümer die Aufstellung eines Bebauungsplans für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern, zwei Einfamilienhäusern und für einen  Um- und Erweiterungsbau im Bereich des ehemaligen Saunagebäudes (s. Anlage).

 

Neben dem Bedarf für das typische Familienhaus ist in Bad Rothenfelde auch eine kontinuierliche Nachfrage an Wohnungen im Geschosswohnungsbau zu verzeichnen, die auch durch den Neubau der geplanten Mehrfamilienhäuser bedient werden könnte. Weitere Nachverdichtungspotenziale gibt es durch den geplanten Bau von zwei Ein-, bis Zweifamilienhäusern im nördlichen Planbereich. Die in dem Plangebiet bestehenden gesundheitsbezogenen Nutzungen (Heilpraktik und Physiotherapie) sollen gesichert werden. Darüber hinaus bestehen Möglichkeiten zur Erweiterung dieser Nutzungen im Bereich des Mischgebietes, die auch der Standortsicherung dienen können. Insgesamt kann das Plangebiet durch die Aufstellung des Bebauungsplanes städtebaulich geordnet und gebietsverträglich gestaltet werden.

 

Durch das Büro Tischmann Schrooten, Rheda-Wiedenbrück, ist der als Anlage beigefügte Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 65 „Nachnutzung Salinen-Sauna-Park“ erarbeitet worden. Sofern diesem Vorentwurf  zugestimmt wird, kann auf dessen Grundlage die frühzeitige Bürgerbeteiligung (öffentliche Abendveranstaltung mit anschließender zweiwöchiger Frist zum Vorbringen von Eingaben) und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (Anschreiben an insgesamt rd. 30 Behörden/Institutionen/Nachbargemeinden mit der Bitte um Abgabe etwaiger Stellungnahmen) durchgeführt werden.

 

Als nächster Schritt wird öffentlich über die vorgebrachten Eingaben und Stellungnahmen beraten (Abwägungsbeschluss); der Vorentwurf wird ggf. überarbeitet und als Entwurf beschlossen. Der Entwurf des Bebauungsplanes liegt nach Vorliegen des Abwägungs- und Entwurfsbeschlusses während eines Monats öffentlich aus. In dieser Frist können von der Öffentlichkeit wie auch von den Behörden und sonstigen Institutionen und Nachbargemeinden weitere Stellungnahmen abgegeben werden. Auch zu diesen Stellungnahmen ist ein Abwägungsbeschluss erforderlich, bevor die Beratungen mit dem Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 65 „Nachnutzung Salinen-Sauna-Park“ abgeschlossen werden kann. Auch diese Beratungen sind öffentlich. Die Rechtskraft des Bebauungsplans wird abschließend durch Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses im Amtsblatt für den Landkreis Osnabrück herbeigeführt.

 

Inhalt des Bebauungsplanes Nr. 65 „Nachnutzung Salinen-Sauna-Park“ sind u. a. auch gestalterische Festsetzungen, die verschiedentlich gestaltet werden können (s. E 1.4 und E 1.5 des Bebauungsplanes). Denkbar sind drei unterschiedliche Varianten (A, B, C).

 

Im Rahmen der Diskussion sollte entschieden werden, welche Variante letztlich verwendet werden soll.

 

 Variante A

 

1.4 Dacheindeckung

 

Als Dacheindeckung sind für geneigte Hauptdächer nur Betondachsteine und Tonziegel in roten bis braunen Farben und in den Farben von Anthrazit bis schwarz (Abgrenzung zu grau: gleich oder dunkler als RAL 7016 anthrazitgrau) zulässig sowie Dachbegrünungen, Glasdächer und Solaranlagen. Bei untergeordneten Bauteilen und Nebenanlagen sind auch andere Materialien und Farben zulässig. Glänzende Dachsteine/-ziegel sind ausdrücklich unzulässig (in Zweifelsfällen frühzeitige Abstimmung mit der Gemeinde).

 

1.5 Gestaltung der Fassaden

Für Außenwandflächen der Hauptgebäude sind ausschließlich folgende Materialien oder Farben zugelassen:

-        Putz: Weiße und helle Tönungen (Definition „helle Tönungen“ nach dem handelsüblichen Natural Color System: Farben mit einem Schwarzanteil von höchstens 10 % und einem Buntanteil von höchstens 10 %). Für Gebäudesockel sind andere Farben und Mauerwerk zulässig.

-        Sicht- bzw. Verblendmauerwerk: Rote bis rotbunte (Rotanteil mindestens 50 %)

-        Untergeordnete Bauteile: Es sind andere Materialien, wie z. B. Holz, bis zu einem Flächenanteil von 30 % je Fassadenseite zulässig.

-        Holzblockhäuser und Holzfassaden sind unzulässig.

 

Variante A wirkt stärker reglementierend und führt in der Praxis des Öfteren dazu, dass Abweichungen gesondert zu genehmigen sind. Im Baugebiet „Südlich der Lindenallee“ hat sich herausgestellt, dass dies zu Zeitverlusten bei den einzelnen Bauherren führen kann. Die Rechtssicherheit der städtebaulichen Begründung dieser Alternative ist allerdings durch verschiedene Urteile belegt.

 

Variante B:

 

1.4 Dacheindeckung

 

Grelle Farben sowie glänzende Dacheindeckungen - ausgenommen Solaranlagen - sind ausdrücklich unzulässig (in Zweifelsfällen wird eine frühzeitige Abstimmung mit der Gemeinde empfohlen).

Extensive Dachbegrünungen, Glasdächer und Solaranlagen sind zulässig.

 

1.5 Gestaltung der Fassaden

 

 

Variante B lässt dem Bauherrn eine größere Gestaltungsfreiheit und wird daher in der Praxis zu weniger Abweichungsersuchen führen. Allerdings ist die Rechtssicherheit der städtebaulichen Begründung dieser Festsetzungen noch nicht durch Urteile belegt. Die geringe Regelungstiefe kann aber dazu führen, dass Materialien und Farben gewählt werden, die sich städtebaulich nicht einfügen.

  

Variante C

 

Bei größeren Wohngebietsentwicklungen in der Vergangenheit wurde auf Festsetzungen hinsichtlich Material und Farbe für Dächer sowie für Fassaden verzichtet. Es wurden lediglich Regelungen hinsichtlich Dachform und -neigung und Einfriedung von Vorgärten aufgenommen. In diesem Fall sind hinsichtlich Material und Farbe keine Reglementierungsmöglichkeiten gegeben.

 

*****

 

Die Entscheidung zwischen Variante A, B und C (im Beschlussvorschlag als Platzhalter enthalten) sollte grundsätzlicher Art sein und für alle im Verfahren befindlichen Bebauungspläne gleichartig getroffen werden (momentan Bebauungsplan Nr. 61 „Am Forsthaus/Ost“ und Bebauungsplan Nr. 64 „Am Wäldchen/Mühlenweg“ sowie künftige Bebauungspläne).

 

Das Büro Tischmann/Schrooten wird in der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Planungsausschusses die städtebaulichen und rechtlichen Hintergründe erörtern.

 

 

 

Beschlussvorschlag:

 

a)      Um auf den Grundstücken „Heidländer Weg 6, 8 und 8 A“ eine städtebaulich geordnete Nachverdichtung sowie auf dem Grundstück des ehemaligen Salinen-Sauna-Parks (Heidländer Weg 8)  eine gebietsverträgliche Nachnutzung zu ermöglichen, ist der Bebauungsplan Nr. 65 „Nachnutzung Salinen-Sauna-Park“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen.

b)      Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 65 „Nachnutzung Salinen-Sauna-Park“ beinhaltet im Wesentlichen die Grundstücke „Heidländer Weg 6, 8 und 8 A“ und besteht aus den Flurstücken 158/4, 157/12, 157/13, 157/10, 153/3 (teilweise), 147/2 sowie 156/8 der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde sowie aus dem Flurstück 7/12 der Gemarkung Strang, Flur 2. Er wird begrenzt im Norden durch die Südgrenze des Grundstückes „Heidländer Weg 4“, im Nordosten durch den Heidländer Weg (teilweise Westgrenze, teilweise Ostgrenze), im Südosten durch den Niedersachsenring (L 94), im Südwesten durch die Nordostgrenze des Grundstückes „Am Hurrelhof 9“, im Westen durch die Ostgrenze des Grenzgrabens sowie im Nordwesten durch die Ostgrenzen der Grundstücke „Am Mühlenbach 5 und 7“. Die genaue Lage ergibt sich als dem als Anlage beigefügten Lageplan, der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

c)       Der Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 65 „Nachnutzung Salinen-Sauna-Park“ samt Begründung wird zustimmend zur Kenntnis genommen. . In diesem Vorentwurf sollen die gestalterischen Festsetzungen nach Variante A / Variante B / Variante C verwendet werden.

Auf der Grundlage dieses Vorentwurfes ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) Baugesetzbuch (BauGB) sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen.

 

Es ergeht folgender

 

Beschlussvorschlag (einstimmig):

 

a)      Um auf den Grundstücken „Heidländer Weg 6, 8 und 8 A“ eine städtebaulich geordnete Nachverdichtung sowie auf dem Grundstück des ehemaligen Salinen-Sauna-Parks (Heidländer Weg 8)  eine gebietsverträgliche Nachnutzung zu ermöglichen, ist der Bebauungsplan Nr. 65 „Nachnutzung Salinen-Sauna-Park“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen.

b)      Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 65 „Nachnutzung Salinen-Sauna-Park“ beinhaltet im Wesentlichen die Grundstücke „Heidländer Weg 6, 8 und 8 A“ und besteht aus den Flurstücken 158/4, 157/12, 157/13, 157/10, 153/3 (teilweise), 147/2 sowie 156/8 der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde sowie aus dem Flurstück 7/12 der Gemarkung Strang, Flur 2. Er wird begrenzt im Norden durch die Südgrenze des Grundstückes „Heidländer Weg 4“, im Nordosten durch den Heidländer Weg (teilweise Westgrenze, teilweise Ostgrenze), im Südosten durch den Niedersachsenring (L 94), im Südwesten durch die Nordostgrenze des Grundstückes „Am Hurrelhof 9“, im Westen durch die Ostgrenze des Grenzgrabens sowie im Nordwesten durch die Ostgrenzen der Grundstücke „Am Mühlenbach 5 und 7“. Die genaue Lage ergibt sich als dem als Anlage beigefügten Lageplan, der Bestandteil dieses Beschlusses ist.

c)       Der Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 64 „Am Wäldchen/Mühlenweg“ samt Begründung wird zustimmend zur Kenntnis genommen. Bis zum Entwurfsbeschluss ist festzulegen, in welcher Form gestalterische Festsetzungen hinsichtlich Farbe und Material von Dächern und Fassaden erlassen werden.

Auf der Grundlage dieses Vorentwurfes ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen.

 

Allg. Vertreterin Seydel verweist auf ihre Ausführungen zu Punkt 5 hinsichtlich des Verfahrensstandes. Da auch hier die Beratungen über den Vorentwurf des Bebauungsplanes erfolgen, ist der Verfahrensstand identisch.

 

Frau Schrooten stellt den Inhalt des Vorentwurfs anhand der als Anlage beigefügten Präsentation vor. Sie berichtet, dass seitens des Investors auch erwogen wird, im Bereich der geplanten Mehrfamilienhäuser Entwicklungsmöglichkeiten für Praxen vorzuhalten. Dementsprechend wird hier eine Gebietsausweisung als Mischgebiet vorgeschlagen. Die Abstände zwischen den geplanten Mehrfamilienhäusern sowie die Gebäudeausrichtung ermöglichen solarenergetische Nutzungen. Die Stellplätze für die Bewohner der Mehrfamilienhäuser sollen voraussichtlich in einer Tiefgarage untergebracht werden, so dass in diesem Fall oberirdisch lediglich Besucherparkplätze vorgesehen sind. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes lassen alternativ aber auch ausschließlich oberirdische Parkplätze zu.

 

Frau Schrooten berichtet weiter, dass im weiteren Verfahren hinsichtlich des Verkehrslärms eine schalltechnische Untersuchung erforderlich wird. Sofern sich daraus das Erfordernis aktiver Schallschutzmaßnahmen (z. B. einer Lärmschutzwand) ergibt, so könnte diese ggf. im Einvernehmen mit der Niedersächsischen Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr (Baulastträger) in der Bauverbotszone des Niedersachsenringes (L 94) errichtet werden. Je nach Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung können aber evtl. auch passive Schallschutzmaßnahmen (z. B. Einbau schallhemmender Fenster) ausreichend sein.

 

Im nördlichen Plangebiet ist die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes geplant, so Frau Schrooten. Die Erschließung der dort geplanten zwei Einfamilienhäuser ist über einen Privatweg vorgesehen.

 

Der Investor, Herr Thomaschefsky, verweist im Wesentlichen auf die Ausführungen von Frau Schrooten. Er berichtet kurz von seinen Planungen, auf dem Gelände des ehemaligen Salinen-Sauna-Parks und des Praxisgebäudes „Heidländer Weg 8 A“ Wohngebäude und einzelne Praxen anzusiedeln.

 

Vorsitzender Albers unterbricht in der zeit von 20:28 Uhr bis 20:30 Uhr die Sitzung und gibt den anwesenden Zuhörern Gelegenheit, Fragen zu diesem Tagesordnungspunkt zu stellen. Frau Wortmann möchte wissen, ob der entlang des Baches verlaufende bepflanzte Wall erhalten bleiben soll. Dies sei noch nicht abschließend geklärt, so Herr Thomaschefsky. Grundsätzlich sei ein Erhalt des Walles aber nicht ausgeschlossen. Frau Schrooten ergänzt, es sei Ziel der Planung, möglichst viel von den vorhandenen Freiräumen zu erhalten.

 

Nach Wiedereintritt in die Tagesordnung begrüßt Ratsherr Striedelmeyer den geplanten Wegfall des bestehenden Schotterparkplatzes und plädiert dafür, möglichst viel Grünfläche - so auch den Wall - zu erhalten.

 

Beig. Kebschull erkundigt sich, wie viele Wohneinheiten in den Mehrfamilienhäusern geplant sind. Herr Thomaschefsky teilt mit, dass pro Gebäude 6 - 8 Wohnungen geplant sind - Einzelheiten ergäben sich im weiteren Verfahren. Auch die Eigentumsform (Miet- oder Eigentumswohnungen) sei noch nicht abschließend geklärt.