Der Rat hat in seiner Sitzung am 15.12.2016 beschlossen, die Bauleitverfahren zur 45. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 64 „Am Wäldchen/Mühlenweg“ einzuleiten, um im Ortsteil Aschendorf die Erschließung eines neuen Wohngebietes für Ein- und Zweifamilienhäuser zu ermöglichen (Niederschrift Nr. X/008/2016, TOP 4).

 

Durch das Büro Tischmann Schrooten, Rheda-Wiedenbrück, sind die als Anlage beigefügten Vorentwürfe zur Flächennutzungsplanänderung sowie zur Bebauungsplanaufstellung erarbeitet worden. Sofern diesen Vorentwürfen zugestimmt wird, kann auf deren Grundlage die frühzeitige Bürgerbeteiligung (öffentliche Abendveranstaltung mit anschließender zweiwöchiger Frist zum Vorbringen von Eingaben) und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (Anschreiben an insgesamt rd. 30 Behörden/Institutionen/Nachbargemeinden mit der Bitte um Abgabe etwaiger Stellungnahmen) durchgeführt werden.

 

Als nächster Schritt wird öffentlich über die vorgebrachten Eingaben und Stellungnahmen beraten (Abwägungsbeschluss); der Vorentwurf wird ggf. überarbeitet und als Entwurf beschlossen. Die Entwürfe der beiden Bauleitplanungen liegen nach Vorliegen des Abwägungs- und Entwurfsbeschlusses während eines Monats öffentlich aus. In dieser Frist können von der Öffentlichkeit wie auch von den Behörden und sonstigen Institutionen und Nachbargemeinden weitere Stellungnahmen abgegeben werden. Auch zu diesen Stellungnahmen ist ein Abwägungsbeschluss erforderlich, bevor die Beratungen mit dem Feststellungsbeschluss zur 45. Änderung des Flächennutzungsplanes bzw. dem Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 64 „Am Wöldchen/Mühlenweg“ abgeschlossen werden können. Auch diese Beratungen sind öffentlich.

 

Hinsichtlich der Änderung des Flächennutzungsplanes ist die Genehmigung des Landkreises Osnabrück einzuholen. Liegt diese vor, kann durch amtliche Bekanntmachung im Amtsblatt des Landkreises Osnabrück die Rechtskraft der Bauleitpläne herbeigeführt werden.

 

Inhalt des Bebauungsplanes Nr. 64 „Am Wäldchen/Mühlenweg“ sind u. a. auch gestalterische Festsetzungen, die verschiedentlich gestaltet werden können (s. E 1.5 und E 1.6 des Bebauungsplanes). Denkbar sind drei unterschiedliche Varianten (A, B, C).

 

Im Rahmen der Diskussion sollte entschieden werden, welche Variante letztlich verwendet werden soll.

 Variante A

 

1.4 Dacheindeckung

 

Als Dacheindeckung sind für geneigte Hauptdächer nur Betondachsteine und Tonziegel in roten bis braunen Farben und in den Farben von Anthrazit bis schwarz (Abgrenzung zu grau: gleich oder dunkler als RAL 7016 anthrazitgrau) zulässig sowie Dachbegrünungen, Glasdächer und Solaranlagen. Bei untergeordneten Bauteilen und Nebenanlagen sind auch andere Materialien und Farben zulässig. Glänzende Dachsteine/-ziegel sind ausdrücklich unzulässig (in Zweifelsfällen frühzeitige Abstimmung mit der Gemeinde).

 

1.5 Gestaltung der Fassaden

Für Außenwandflächen der Hauptgebäude sind ausschließlich folgende Materialien oder Farben zugelassen:

-        Putz: Weiße und helle Tönungen (Definition „helle Tönungen“ nach dem handelsüblichen Natural Color System: Farben mit einem Schwarzanteil von höchstens 10 % und einem Buntanteil von höchstens 10 %). Für Gebäudesockel sind andere Farben und Mauerwerk zulässig.

-        Sicht- bzw. Verblendmauerwerk: Rote bis rotbunte (Rotanteil mindestens 50 %)

-        Untergeordnete Bauteile: Es sind andere Materialien, wie z. B. Holz, bis zu einem Flächenanteil von 30 % je Fassadenseite zulässig.

-        Holzblockhäuser und Holzfassaden sind unzulässig.

 

Variante A wirkt stärker reglementierend und führt in der Praxis des Öfteren dazu, dass Abweichungen gesondert zu genehmigen sind. Im Baugebiet „Südlich der Lindenallee“ hat sich herausgestellt, dass dies zu Zeitverlusten bei den einzelnen Bauherren führen kann. Die Rechtssicherheit der städtebaulichen Begründung dieser Alternative ist allerdings durch verschiedene Urteile belegt.

 

Variante B:

 

1.4 Dacheindeckung

 

Grelle Farben sowie glänzende Dacheindeckungen - ausgenommen Solaranlagen - sind ausdrücklich unzulässig (in Zweifelsfällen wird eine frühzeitige Abstimmung mit der Gemeinde empfohlen).

Extensive Dachbegrünungen, Glasdächer und Solaranlagen sind zulässig.

 

1.5 Gestaltung der Fassaden

 

 

Variante B lässt dem Bauherrn eine größere Gestaltungsfreiheit und wird daher in der Praxis zu weniger Abweichungsersuchen führen. Allerdings ist die Rechtssicherheit der städtebaulichen Begründung dieser Festsetzungen noch nicht durch Urteile belegt. Die geringe Regelungstiefe kann aber dazu führen, dass Materialien und Farben gewählt werden, die sich städtebaulich nicht einfügen.

  

Variante C

 

Bei größeren Wohngebietsentwicklungen in der Vergangenheit wurde auf Festsetzungen hinsichtlich Material und Farbe für Dächer sowie für Fassaden verzichtet. Es wurden lediglich Regelungen hinsichtlich Dachform und -neigung und Einfriedung von Vorgärten aufgenommen. In diesem Fall sind hinsichtlich Material und Farbe keine Reglementierungsmöglichkeiten gegeben.

 

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Die Entscheidung zwischen Variante A, B und C (im Beschlussvorschlag als Platzhalter enthalten) sollte grundsätzlicher Art sein und für alle im Verfahren befindlichen Bebauungspläne gleichartig getroffen werden (momentan Bebauungsplan Nr. 61 „Am Forsthaus/Ost“ und Bebauungsplan Nr. 65 „Nachnutzung Salinen-Saunapark“ sowie künftige Bebauungspläne).

 

Das Büro Tischmann/Schrooten wird in der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Planungsausschusses die städtebaulichen und rechtlichen Hintergründe erörtern.

 

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Vorentwurf zur 45. Änderung des Flächennutzungsplanes samt Erläuterungsbericht wird zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 64 „Am Wäldchen/Mühlenweg“ samt Begründung wird zustimmend zur Kenntnis genommen. In diesem Vorentwurf sollen die gestalterischen Festsetzungen nach Variante A / Variante B / Variante C verwendet werden.

 

Auf der Grundlage dieser Vorentwürfe ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen.

Es ergeht folgender

 

Beschlussvorschlag (einstimmig):

 

Der Vorentwurf zur 45. Änderung des Flächennutzungsplanes samt Erläuterungsbericht wird zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Vorentwurf zum Bebauungsplan Nr. 64 „Am Wäldchen/Mühlenweg“ samt Begründung ist hinsichtlich Dachneigung und -form und Firstrichtung dahingehend zu überarbeiten, dass in einem Teilbereich des Baugebietes auch energetisch optimierte Bauvorhaben (z. B. Passivhäuser) errichtet werden können. Des Weiteren ist bis zum Entwurfsbeschluss festzulegen, in welcher Form gestalterische Festsetzungen hinsichtlich Farbe und Material von Dächern und Fassaden erlassen werden.

 

Auf der Grundlage dieser Vorentwürfe ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen.

 

Allg. Vertreterin Seydel gibt einen Überblick über den Stand des Bauleitverfahrens. Nach dem Vorliegen des Vorentwurfsbeschlusses erfolge die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit in Form einer Abendveranstaltung mit sich anschließender zweiwöchiger Anhörungsfrist. Parallel erfolge die frühzeitige Beteiligung von ca. 30 Trägern öffentlicher Belange. Über die während der frühzeitigen Beteiligung eingebrachten Bedenken und Anregungen wird ein Abwägungsbeschluss herbeigeführt. Die sich daraus ergebenden Änderungen des Vorentwurfs werden in die Entwürfe der Bauleitplanungen eingearbeitet. Diese liegen nachfolgend für die Dauer eines Monats aus. Während der öffentlichen Auslegung können wiederum Bedenken und Anregungen vorgebracht werden. Auch diesbezüglich ist ein Abwägungsbeschluss herbeizuführen, bevor der Feststellungsbeschluss zur Änderung des Flächennutzungsplanes sowie der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan gefasst wird. Die Flächennutzungsplanänderung ist vom Landkreis Osnabrück zu genehmigen. Liegt diese vor, kann die Rechtskraft der Bauleitplanungen durch Bekanntmachung der Genehmigung der Flächennutzungsplanänderung sowie des Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan herbeigeführt werden. Das gesamte Verfahren werde aufgrund der zuvor beschriebenen Schritte noch eine Zeit von 1 - 1 ½ Jahren in Anspruch nehmen, so Allg. Vertreterin Seydel.

 

Frau Schrooten erörtert die Bauleitplanungen anhand der als Anlage beigefügten Präsentation. Sie bewertet die Lage des geplanten Baugebietes aufgrund der Südausrichtung als günstig auch für energetisch sinnvolle Gebäudestellungen. Erst eine um 45° von der Nord-/Südachse abweichenden Gebäudeausrichtung sei energetisch nicht mehr sinnvoll. Auch der ermittelte Schattenwurf der geplanten Gebäude lasse eine solarenergetisch gute Ausnutzbarkeit der Grundstücke erwarten: Nur bei drei Grundstücken im Bereich des geplanten Wendehammers sei der Gebäudeabstand geringer, so dass Beeinträchtigungen durch Schattenwurf entstehen könnten. Dies ließe sich aber im Rahmen der konkreten Gebäudeplanung durch eine geänderte Gebäudestellung heilen.

 

Beig. Kebschull erkundigt sich, ob diese v. g.  Aussagen auch für Passivhäuser bzw. Passiv-Plus-Häuser gelten. Dies wird von Frau Schrooten bejaht. Allerdings sei zu bedenken, dass hier nur der bauleitplanerische Rahmen geschaffen werde. Wesentliche Bausteine seien im Rahmen der konkreten Umsetzungsplanung zu berücksichtigen (z. B. Anordnung von Fensterflächen etc.). Sie führt aus, dass die Grundstücke in dem Vorentwurf so aufgeteilt wurden, dass eine energetisch sinnvolle Ausrichtung der Gebäude zur  Sonne ermöglicht werde. Eine zwingende Ausrichtung der Gebäude durch Festsetzung der Firstrichtung sei rechtlich möglich, im vorliegenden Vorentwurf des Bebauungsplans aber nicht vorgesehen.

 

Planerisches Ziel sei die Schaffung von ca. 20 Baugrundstücken mit wirksamer Ortsrandeingrünung und einer relativ preisgünstigen Erschließung, so Frau Schrooten. Verkehrlich werde das Baugebiet von Süden an den Mühlenweg angeschlossen. Die Erschließungsstraße führe im späteren Verlauf in Richtung Osten und münde in einen Wendehammer, von dem aus ein Fuß- und Radweg auf die Straße „Am Wäldchen“ führt. Dieser Weg könne auch als Rettungsweg dienen.

 

Ratsherr Vater-Lippold erkundigt sich nach den geplanten Grundstücksgrößen. Diese liegen bei ca. 500 m², so Frau Schrooten.   

 

Vorsitzender Albers unterbricht die Sitzung in der Zeit von 19:55 Uhr bis 19:57 Uhr und gibt den Zuhörern Gelegenheit, Fragen zu diesem Tagesordnungspunkt zu stellen.

 

Herr Wiedey weist darauf hin, dass die individuelle Raumaufteilung der künftigen Bauherren Einfluss auf die energetische Ausnutzbarkeit des Grundstückes hat.

 

Nach Wiedereintritt in die Tagesordnung erkundigt sich Ratsherr Striedelmeyer nach der vorgesehenen Erschließung einiger Grundstücke, die nicht an der geplanten öffentlichen Straßenverkehrsfläche liegen. Die Erschließung könne hier privatrechtlich geregelt werden, so Frau Schrooten (z. B. Miteigentum, Baulast, Grunddienstbarkeit).

 

Vorsitzender Albers berichtet, dass sich in einem Vorgespräch Vertreter der Ratsfraktionen dafür ausgesprochen haben, im Rahmen der Vorentwurfsberatungen noch keinen abschließenden Beschluss hinsichtlich der Gestaltungsfestsetzungen (Material und Farbe von Dächern und Fassaden) zu fassen. Es wurde vorgeschlagen, nach der Ratssitzung (06.04.2017) ein separates interfraktionelles Gespräch zu führen um die weitere Vorgehensweise zu besprechen. Das Ergebnis könnte dann in den später noch zu beratenden Entwurf des Bebauungsplans eingearbeitet werden.

 

Frau Kebschull ergänzt, dass sich spätere gestalterische Festsetzungen (z. B. Dachform und -neigung sowie Firstrichtung) durchaus auch energetisch auswirken können. Daher möchte sie wissen, ob diese im späteren Verfahren noch geändert werden können, auch wenn der Vorentwurf in der vorliegenden Form beschlossen wird. Dies wird von Allg. Vertreterin Seydel bejaht. Frau Kebschull fragt, inwieweit die hier ausdrücklich erwünschte ökologische Bauweise durch Festsetzungen des Bebauungsplanes forciert werden kann. Frau Schrooten entgegnet, dass diesbzüglich in einem Bebauungsplan allgemein nur bestimmte Festsetzungen getroffen werden können. So könnten z. B. bestimmte technische und bauliche Maßnahmen zur Nutzung regenerativer Energien festgesetzt werden, nicht aber deren tatsächliche Nutzung. Sie empfiehlt aber, solche Festsetzungen eher nicht zu treffen, um die Bandbreite für den Bauherrn nicht zu sehr einzuschränken.

 

Frau Hanhart kann sich bei entsprechender Nachfrage vorstellen, zu gegebener Zeit ein Bauherrenseminar zum Thema „energetisches Bauen“ zu organisieren.

 

Ratsherr Bunselmeyer erinnert an die Zielgruppe der jungen Familien, die für das Baugebiet interessiert werden sollen. Die Preisentwicklung solle daher nicht außer Acht gelassen werden.