Mit Schreiben vom 25.01.2017 haben die betreffenden Anlieger im Bereich Erlenweg und Birkenkamp eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 26 „Birkenkamp“ beantragt, um eine Bebaubarkeit der rückwärtigen Grundstücke ermöglichen zu können.

 

Die Grundstücke haben eine Größe zwischen 1.541 m² und 1.668 m². In dem als Anlage 1 beigefügten rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 26 „Birkenkamp“ ist der überbaubare Bereich auf die vorderen Grundstücksbereiche begrenzt (orange Darstellung).

 

Wie der Anlage 2 entnommen werden kann, sind die rückwärtigen Bereiche der betreffenden Grundstücke im Städtebaulichen Rahmenplan als Nachverdichtungspotenzial gekennzeichnet.

 

Am 08.06.2017 hat eine Besichtigung der Fläche mit den Antragstellern und dem Bau-, Umwelt- und Planungsausschuss stattgefunden. Dabei wurde festgestellt, dass eine rückwärtige Bebauung grundsätzlich durchaus vorstellbar ist, sofern die Nachbarn eine einvernehmliche Lösung zur Erschließung der geplanten Bauflächen aufzeigen und bereit sind, die Kosten der Bauleitplanung zu übernehmen.

 

Der Lösungsvorschlag der Antragsteller hinsichtlich der Erschließung ergibt sich aus der Anlage 3. Es wird vorgeschlagen, die Grundstücke „Erlenweg 11 und 13“ (blaue Darstellung) und „Birkenkamp 17 und 19“ (rote Darstellung) gemeinsam mit einer Privatstraße zu erschließen und das Grundstück „Birkenkamp 15“  (grüne Darstellung) mit einer gesonderten Privatstraße. Die Breite der Privatstraßen soll jeweils 3,50 m betragen.

 

Eine schriftliche Kostenübernahmeerklärung der betroffenen Antragsteller wurde abgegeben; Einzelheiten sind im späteren Verfahren durch einen noch abzuschließenden Städtebaulichen Vertrag zu regeln. Hierzu ergeht zu gegebener Zeit eine gesonderte Beschlussvorlage.

 

Zusammenfassend schlägt die Verwaltung vor, das Nachverdichtungspotenzial zu nutzen und die dafür erforderliche Bauleitplanung aufzunehmen.

 

Da für das Vorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung nicht erforderlich ist und aufgrund der geringen Größe des Plangebietes eine Grundfläche von 20.000 m² nicht erreicht werden kann, sollte aus Gründen der Vereinfachung das beschleunigte Verfahren gem. § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) angewendet werden. Die Bauleitplanung entspricht den Festsetzungen des geltenden Flächennutzungsplanes (Wohnbaufläche), so dass dieser auch im Nachhinein nicht berichtigt werden muss.

 

Trotz des beschleunigten Verfahrens gem. § 13 a BauGB soll auf eine umfassende Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nicht verzichtet werden.

 

Als nächste Verfahrensschritte sind Beratungen über den Vorentwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 17 A „Östlich der Eschstraße“ als Grundlage für die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB und die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB vorgesehen.

Beschlussvorschlag:

 

Der Bebauungsplan Nr. 26 „Birkenkamp“ ist mit dem Ziel einer Nachverdichtung auf den Grundstücken „Erlenweg 11 und 13“ sowie „Birkenkamp 15, 17 und 19“ zum 1. Mal als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) zu ändern.

 

Das Plangebiet besteht aus den Grundstücken „Erlenweg 11 - 13“ sowie „Birkenkamp 15 - 19“. Es wird im Norden begrenzt durch die Nordgrenze der Flurstücke 180 und 181, im Osten durch die Ostgrenze der Flurstücke 181 und 177, im Süden durch die Südgrenze der Flurstücke 177, 178 und 179 sowie im Westen durch die Westgrenze der Flurstücke 179 und 180, alle gelegen in der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde.

 

Die genaue Lage ergibt sich aus dem Lageplan, der Gegenstand dieses Beschlusses ist. 

Es ergeht folgender

 

Beschlussvorschlag (einstimmig:

 

Der Bebauungsplan Nr. 26 „Birkenkamp“ ist mit dem Ziel einer Nachverdichtung auf den Grundstücken „Erlenweg 11 und 13“ sowie „Birkenkamp 15, 17 und 19“ zum 1. Mal als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) zu ändern.

 

Das Plangebiet besteht aus den Grundstücken „Erlenweg 11 - 13“ sowie „Birkenkamp 15 - 19“. Es wird im Norden begrenzt durch die Nordgrenze der Flurstücke 180 und 181, im Osten durch die Ostgrenze der Flurstücke 181 und 177, im Süden durch die Südgrenze der Flurstücke 177, 178 und 179 sowie im Westen durch die Westgrenze der Flurstücke 179 und 180, alle gelegen in der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde.

 

Die genaue Lage ergibt sich aus dem Lageplan, der Gegenstand dieses Beschlusses ist. 

Allg. Vertreterin Seydel berichtet von einem gemeinsamen Antrag der betreffenden Grundstückseigentümer auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 26 „Birkenkamp“, um eine Bebaubarkeit der rückwärtigen Grundstücksbereiche herbeiführen zu können. Eine solche Nachverdichtung sei bereits im Städtebaulichen Rahmenplan von 2001 empfohlen worden. Gespräche mit dem Brandschutzprüfer des Landkreises Osnabrück haben im Vorfeld ergeben, dass eine Erschließung der rückwärtigen Grundstücksbereiche grundsätzlich denkbar sei, wenn die neu entstehenden Hausfassaden nicht weiter als 50 m von der Haupterschließungsstraße (Birkenkamp bzw. Erlenweg) entfernt errichtet werden. Einzelheiten seien im weiteren Bauleitverfahren zu klären. Alternativ sei auch ein öffentlicher Fuß-, Rad- und Anliegerweg denkbar. Sollte sich im Rahmen der weiteren Bauleitplanung herausstellen, dass bei einer öffentlichen Erschließung ein Wendehammer gefordert werde, sei von einem Durchmesser von 22 m auszugehen. Dies bedeute einen erheblichen Flächenverlust für die zu erwartenden Baugrundstücke. Das Areal sei von den Vertretern des Bau-, Umwelt- und Planungsausschusses gemeinsam mit den Antragstellern besichtigt worden. Dabei wurden die Anlieger darauf hingewiesen, dass sie die Kosten des Bauleitverfahrens zu tragen haben. Des Weiteren wurden die Anlieger gebeten, sich Gedanken über private Erschließungsmöglichkeiten zu machen. Zwischenzeitlich haben die Anlieger den der Beschlussvorlage beigefügten Vorschlag zu einer privaten Erschließung mit einer Breite von je 3,50 m entwickelt und sich schriftlich bereit erklärt, die Kosten zu übernehmen.

 

Frau Schrooten hält die beantragte Nachverdichtung mit privaten Stichstraßen für sinnvoll.

 

Beig. Kebschull findet die Einigung der Nachbarn bemerkenswert und begrüßt die geplante Nachverdichtung ebenfalls. Sie erkundigt sich nach konkreten Bauplanungen der Antragsteller. Diese bestehen nach Aussage eines der als Zuhörer anwesenden Antragstellers allgemein nicht.

 

Ratsherr Meyer zu Theenhausen möchte wissen, warum das östlich angrenzende Baugrundstück nicht in den Geltungsbereich aufgenommen worden ist. Dazu berichtet der als Zuhörer anwesende Antragsteller, dass die Grundstückseigentümer keine Bauabsichten im rückwärtigen Grundstücksbereich haben. Sie haben aber auch nichts gegen die Bauabsichten der Grundstücksnachbarn, so der Antragsteller. Frau Schrooten ergänzt, dass ein Gebäude auf dem betreffenden Grundstück sehr nah an die Bestandsbebauung rücken würde und daher städtebaulich eher nicht sinnvoll sei.

 

Beig. Kebschull erkundigt sich, ob im Rahmen der Bauleitplanung naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen erforderlich werden. Dies ist nach Aussage von Frau Schrooten und der Allg. Vertreterin Seydel nicht der Fall, da dies gesetzlich im Geltungsbereich bestehender Bauleitpläne nicht vorgesehen sei.

 

Ratsvorsitzender Tesch erkundigt sich nach näheren Einzelheiten zu den geplanten privaten Zuwegungen. Diese ergeben sich im weiteren Bauleitverfahren, so Allg. Vertreterin Seydel. Bei den heutigen Beratungen gehe es nur um die Grundsatzentscheidung, ob und mit welchen Geltungsbereich eine Bauleitplanung aufgenommen werden soll. Bauordnungsrechtlich sei für eine Baugenehmigung zwingend erforderlich, dass die Erschließung (Zuwegung sowie Ver- und Entsorgung) gesichert sei. Dies sei entweder durch Eigentum, Teileigentum, die Einräumung von Baulasten oder Grunddienstbarkeiten möglich.

 

Vorsitzender Albers bietet eine Sitzungsunterbrechung an, um den anwesenden Zuhörern Gelegenheit zu geben, Fragen zu diesem Punkt zu stellen. Davon wird kein Gebrauch gemacht.