Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 66 „Frankfurter Straße/Am Pagenkamp“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) wurde am 14.02.2019 im Gemeinderat gefasst (Protokoll Nr. X/122/2019, TOP 7).

Darauf folgte in der Sitzung des Gemeinderates am 27.06.2019 der Erlass einer Satzung der Gemeinde Bad Rothenfelde über die Anordnung einer Veränderungssperre für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 66 „Frankfurter Straße/Am Pagenkamp“ (Protokoll Nr. X/141/2019, TOP 5). Durch diese Veränderungssperre wird verhindert, dass während des Aufstellungsverfahrens bauliche Änderungen, die den Vorgaben des künftigen Bebauungsplanes entgegenstehen, errichtet werden. Gleiches gilt für Nutzungsänderungen, die dem künftigen Bebauungsplan widersprechen würden. Grundsätzlich gilt eine Veränderungssperre zwei Jahre; die Geltungsdauer kann jedoch um ein Jahr (auf dann insgesamt drei Jahre), unter besonderen Umständen (z. B. wesentliche Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen) sogar um ein weiteres Jahr (auf insgesamt vier Jahre) verlängert werden.

Am 26.09.2019 fasste der Gemeinderat den Vorentwurfsbeschluss als Grundlage für die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (Protokoll Nr. X/149/2019, TOP 6). Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit fand am 07.10.2019 statt; es folgte eine zweiwöchige Anhörungsfrist. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 30.09.2019 um eine Stellungnahme bis zum 01.11.2019 gebeten.

Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung ging mit Schreiben vom 17.10.2019 eine Eingabe des Grundstückseigentümers der „Frankfurter Straße 52“ bei der Gemeindeverwaltung ein. Die darin enthaltene Überplanung des Grundstückes, welches sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 66 „Frankfurter Straße/Am Pagenkamp“ befindet, wurde nach einem Gespräch der Beteiligten mit der Gemeindeverwaltung erneut überarbeitet und der Gemeindeverwaltung mit E-Mail vom 04.02.2020 übermittelt.

Dieses Konzept wird im Rahmen der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Planungsausschusses am 10.03.2020 durch die Rechtsvertretung und den Architekten des Grundstückseigentümers vorgestellt.

 

 

 

Vorsitzender Albers leitet in den Sachverhalt ein und erklärt, dass nach dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 66 „Frankfurter Straße/Am Pagenkamp“ durch den Gemeinderat am 14.02.2019 eine Veränderungssperre für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes erlassen wurde. Am 26.09.2019 fasste der Gemeinderat dann den Vorentwurfsbeschluss als Grundlage für die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange. Er betont, dass der Vorentwurf bewusst den Ist-Zustand dieses Bereiches festsetzt. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung äußerte der Grundstückseigentümer der „Frankfurter Str. 52“ andere Vorstellungen. In einem darauffolgenden Gespräch mit der Gemeindeverwaltung wurde sich darauf geeinigt, diese Planung zu konkretisieren und dem Bau-, Umwelt- und Planungsausschuss vorzustellen. Zu bemerken sei dabei, dass der Eigentümer grundsätzlich keinen Anspruch auf Berücksichtigung seiner Absichten im Bebauungsplan habe, die Eingabe im Rahmen der Abwägung aber dennoch Berücksichtigung findet.

 

Rechtsanwalt Kuhlmann (Rechtsvertreter der Grundstückseigentümer) schildert die Ausgangslage und den Grund für den Erlass der Veränderungssperre: die Bauvoranfrage der Grundstückseigentümer für die Umnutzung eines Einzelhandelsgeschäftes zu einer Vergnügungsstätte (Spielothek). Daraufhin haben sie sich erneut Gedanken zur Nutzung des rückwärtigen Bereiches auf dem Grundstück „Frankfurter Str. 52“ gemacht und halten eine Innenverdichtung und die Schaffung neuen Wohnraums für sinnvoll. Auch städtebaulich sei dies durchaus vertretbar.

 

Er übergibt das Wort an Architekt Hawes, der den Entwurf für die Wohngebäude im hinteren Grundstücksbereich anhand einer Präsentation näher vorstellt. Bei den insgesamt 15 geplanten Wohneinheiten handele es sich um 60 bis 110 m² große Wohnungen. Ein Teil des im vorderen Grundstücksbereich liegenden Gebäudes (Flachdach) solle abgerissen werden, in diesem Bereich könnten Parkplätze entstehen. Im Erdgeschoss des Bestandsgebäudes bleibe die Nutzung im linken Teil bestehen, rechts sei erneut eine gewerbliche Nutzung beabsichtigt. Anhand von 3D-Darstellungen stellt er dar, dass zur Straße hin bereits eine geschlossene Bebauung vorhanden ist. Durch den Neubau von Wohngebäuden im rückwärtigen Grundstücksbereich sei eine Verdichtung geplant, wobei sich die neue Bebauung im Gegensatz zu den Nachbargebäuden aber unterordnen soll. Die Höhe der umliegenden Bauten sei nach aktuellem Planungsstand noch nicht erreicht. Des Weiteren seien bei den Neubauten Gründächer geplant. Er verweist auf den Vorentwurf des Bebauungsplanes, der diese Planung nicht ermöglichen würde, und schlägt vor, die Stellplatzfläche nicht festzusetzen und stattdessen das Baufeld zu vergrößern.

 

Rechtsanwalt Kuhlmann ergänzt die Ausführungen von Architekt Hawes und spricht bei dem vorliegenden Vorentwurf für den Bebauungsplan von einer Art Verhinderungsplanung. Aktuell seien noch 44 Stellplätze für den damaligen allfrisch-Markt genehmigt, diesbezüglich müsse man aber auch einen Lärmkonflikt mit der umliegenden Wohnnutzung im Auge behalten. Eine Tiefgarage könne diese Situation entspannen. Die geplante Grünfläche im Außenbereich der Wohngebäude stelle außerdem eine positiv zu bewertende Entsiegelung dar. Diese Punkte ergeben seiner Meinung nach klare Vorteile der vorgestellten Planung. Ein möglicher Konfliktpunkt könne die Erschließung der geplanten Neubauten sein. Momentan liege die Zufahrt zum rückwärtigen Parkplatz jedoch auch an den Seiten des Bestandsgebäudes. Er schlägt für den Bebauungsplan die Festsetzung eines „Urbanen Gebietes“ vor (keine 50/50-Aufteilung für Wohnen und Gewerbe) und plädiert für eine konstruktive Zusammenarbeit mit der Gemeinde.

 

Ratsvorsitzender Tesch hält die Überlegung zur Ausführung als Gründach, auch in Bezug auf das Dach des Grundschulanbaus (ebenfalls Dachbegrünung), für eine positive Überlegung und erfragt die konkrete Ausführung des Gründaches. Architekt Hawes erklärt, dass es dafür spezielle Substrate gibt, die das Regenwasser speichern können. Durch die Verdunstung entstehe ein positiver Kälteeffekt. Ökologisch sei eine solche Denkweise wichtig, die Überlegungen stehen hier aber noch am Anfang.

 

Ratsherr Beetz stimmt zu und weist außerdem auf die prekäre Verkehrs- und Parkplatzsituation hin. Es solle beachtet werden, dass genügend Parkplätze zur Verfügung stehen. Rechtsanwalt Kuhlmann stellt klar, dass die Parkplätze im nördlichen Grundstücksbereich nahe der Einfahrt der Allgemeinheit zur Verfügung gestellt werden könnten.

 

Ratsherr Meyer zu Theenhausen erfragt, warum für die Neubauten kein Satteldach geplant ist. Laut Rechtsanwalt Kuhlmann sei grundsätzlich beides möglich. Er bezieht sich jedoch auf andere Neubauten im näheren Umfeld, die ebenfalls andere Dachlösungen aufweisen. Ein Staffelgeschoss mit Flachdach sei sehr reizvoll und eine homogene Höhenentwicklung sei gewährleistet.

 

Bürgermeister Rehkämper macht deutlich, dass es nun die Aufgabe der Politik sei, durch verschiedene Überlegungen eine win/win-Situation für beide Seiten zu schaffen und erkundigt sich bei der Grundstückseigentümerin nach dem zeitlichen Rahmen für das Vorhaben, woraufhin Ratsvorsitzender Tesch ergänzend erfragt, ob die Wohnungen vermietet oder verkauft werden sollen. Frau Raulf erklärt, dass die Vermietung der Wohnungen geplant ist und grundsätzlich kein Zeitdruck vorhanden ist. Rechtsanwalt Kuhlmann spricht sich jedoch für eine absehbare Planung aus.

 

Auf Nachfrage vom Vorsitzenden Albers sagt Herr Lehmann (Ingenieurbüro Hans Tovar & Partner), dass er eine Diskussion des Ausschusses im nichtöffentlichen Teil für sinnvoll hält.