Der - für Teile des aktuellen Plangebietes - ursprünglich aufgestellte vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 4 „Südlich der Hannoverschen Straße“ ist mit rechtskräftigem Urteil des OVG Lüneburg vom 12.05.2021 für unwirksam erklärt worden. Ursächlich war eine beachtliche, abwägungsrelevante unzureichende Bewältigung der gegebenen Lärmproblematik.

In Folge dessen wurde vom Verwaltungsgericht Osnabrück am 22.09.2021 die Baugenehmigung einer Wohnanlage mit vier Wohngebäude mit insgesamt 32 Wohneinheiten im südlichen Bereich des ursprünglichen Plangebietes aufgehoben.

 

Um eine Rechts- und Planungssicherheit, auch durch Wiedererlangung einer Baugenehmigung für die betroffene Wohnanlage, herbeizuführen als auch für die im aktuellen Plangebiet befindlichen Bestandsgebäude und Nutzungen, ist der neue Bebauungsplan Nr. 68 „Östlich Frankfurter Straße/Nördlich Am Salzbach“ mit örtlichen Bauvorschriften gemäß § 84 NBauO aufzustellen.

 

Weiteres Ziel ist in dem unbeplanten Bereich Steuerungsmöglichkeiten zu schaffen, um ggf. nicht erwünschte Nutzungen auszuschließen. Zudem sollen durch die getroffenen Festsetzungen und die örtlichen Bauvorschriften das bestehende Siedlungsbild geschützt und eine geordnete städtebauliche Entwicklung sichergestellt werden.

 

In Vorbereitung der Planung wurde ein Lärmschutzgutachten erstellt, um eine verträgliche Gebietsausweisung unter Berücksichtigung der in dem Gebiet vorhandenen Nutzungen durchführen zu können. Ziel ist es ein urbanes Gebiet auszuweisen. Urbane Gebiete nach § 6a Absatz 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.

 

Unter Berücksichtigung der Schalltechnischen Untersuchung, der Bestandsaufnahme im Gebiet sowie der angestrebten städtebaulichen Zielsetzung wurde vom Planungsbüro Tischmann Loh der Vorentwurf der Planung erstellt. Die Erstellung der Planbegründung erfolgt noch unter Berücksichtigung der Beratungsergebnisse.

 

Als nächster Schritt ist auf Grundlage des Vorentwurfs, die in der heutigen Sitzung des Bau-, Umwelt- und Planungsausschusses vorgestellt werden, die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

 

Das Büro Tischmann Loh wird in der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Planungsausschusses die Planung, sowie die städtebaulichen und rechtlichen Hintergründe erörtern.

 

 

Anlagen: Planzeichnung

 

Beschlussvorschlag:

 

 

a)       Um den Bereich östlich der „Frankfurter Straße“, nördlich der Straße „Am Salzbach“ städteplanerisch zu ordnen sowie um der bestehenden Wohnanlage Am Salzbach Planungs- und Rechtssicherheit zu verschaffen, ist der Bebauungsplan Nr. 68 „Östlich Frankfurter Straße/Nördlich Am Salzbach“ gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufzustellen. Der Geltungsbereich des vorgenannten Bebauungsplans umfasst die Flurstücke 27/3 teilweise, 28/2, 28/4, 28/5, 40/3, 40/2, 41/5, 41/6, 42/6, 42/7, 42/8, 42/9 sowie 42/10 alle Flur 5, Gemarkung Bad Rothenfelde. Die genaue Lage ergibt sich aus dem zum Beschluss gehörenden Lageplan (Anlage 1). Der Geltungsbereich wird begrenzt im Norden durch den nördlichen Teil des Flurstücks 27/3 angrenzend an dem Grundstück der Seniorenresidenz sowie durch das Flurstück 38/4 der Flur 5, Gemarkung Bad Rothenfelde, im Westen durch die Flurstücke 36/12, 37/2, 37/3, 37/6, 38/2, 38/6, 38/12 sowie der Frankfurter Straße (Flurstück 43/15) alle Flur 5 Gemarkung Bad Rothenfelde, im Süden durch die Straße Am Salzbach (Flurstück 28/3, Flur 6) und im Osten durch die Flurstücke 30/3 der Flur 6 und 1/6 der Flur 4, Gemarkung Bad Rothenfelde.

 

b)      Dem Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 68 „Östlich Frankfurter Straße/Nördlich Am Salzbach“ wird zugestimmt.

 

Auf der Grundlage dieses Vorentwurfes ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

 

 

 

Beschlussvorschlag:

 

a)       Um den Bereich östlich der „Frankfurter Straße“, nördlich der Straße „Am Salzbach“ städteplanerisch zu ordnen sowie um der bestehenden Wohnanlage Am Salzbach Planungs- und Rechtssicherheit zu verschaffen, ist der Bebauungsplan Nr. 68 „Östlich Frankfurter Straße/Nördlich Am Salzbach“ gem. § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufzustellen. Der Geltungsbereich des vorgenannten Bebauungsplans umfasst die Flurstücke 27/3 teilweise, 28/2, 28/4, 28/5, 40/3, 40/2, 41/5, 41/6, 42/6, 42/7, 42/8, 42/9 sowie 42/10 alle Flur 5, Gemarkung Bad Rothenfelde. Die genaue Lage ergibt sich aus dem zum Beschluss gehörenden Lageplan (Anlage 1). Der Geltungsbereich wird begrenzt im Norden durch den nördlichen Teil des Flurstücks 27/3 angrenzend an dem Grundstück der Seniorenresidenz sowie durch das Flurstück 38/4 der Flur 5, Gemarkung Bad Rothenfelde, im Westen durch die Flurstücke 36/12, 37/2, 37/3, 37/6, 38/2, 38/6, 38/12 sowie der Frankfurter Straße (Flurstück 43/15) alle Flur 5 Gemarkung Bad Rothenfelde, im Süden durch die Straße Am Salzbach (Flurstück 28/3, Flur 6) und im Osten durch die Flurstücke 30/3 der Flur 6 und 1/6 der Flur 4, Gemarkung Bad Rothenfelde.

 

b)      Dem Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 68 „Östlich Frankfurter Straße/Nördlich Am Salzbach“ wird zugestimmt.

 

Auf der Grundlage dieses Vorentwurfes ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

 

 

Der Beschlussvorschlage wird einstimmig angenommen.

 

Nach einer Einführung unter Nennung der Gründe für das Einleiten der Bauleitplanung durch Herrn Gruben erläutert Herr Tischmann vom Planungsbüro Tischmann Loh die Planung.

 

Einführend berichtet Herr Tischmann, dass sich das Planungsverfahren am Anfang befindet. Es gehe in dieser Sitzung darum einen Aufstellungs- und Vorentwurfsbeschluss zu fassen.

 

Er erläutert den Geltungsbereich, der sich nördlich der Straße Am Salzbach und östlich der Frankfurter Straße befindet.

 

In seinen Ausführungen verweist Herr Tischmann auf den alten, mit Gerichtsurteil für unwirksam erklärten Bebauungsplan. Nach Erklärung der Grundlagen für die neue Planung und der wesentlichen Planinhalte erläutert Herr Tischmann die städtebauliche Zielsetzung zur Schaffung von Rechts- und Planungssicherheit.

 

Bei der Zielsetzung geht es auch darum die langfristige Entwicklung im Plangebiet zu verbessern. Es liegt eine starke Nutzungsmischung vor und darauf basierend müssen Festsetzungen getroffen werden, die für alle Beteiligten/Betroffenen eine tragfähige Lösung darstelle.

 

Herr Tischmann erklärt, dass trotz der Aufstellung des Bebauungsplans nach § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung, die Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Regelverfahren durchgeführt wird. Es wird somit nicht von einer frühzeitigen Erörterung und Unterrichtung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen. Auch werden die Beteiligungsfristen nach dem Regelverfahren durchgeführt.

 

Auch wenn nach der Verfahrensart gemäß § 13a BauGB keine Pflicht zu einer Umweltverträglichkeitsprüfung bestehe, werden die Umweltbelange dennoch geprüft. Ein Schallschutzgutachten ist bereits erstellt. Die Pflicht zur Eingriffsregelung entfällt gemäß § 13a BauGB. Dieses ist hier aber vertretbar, da der Bereich bestandsorientiert überplant wird und stark versiegelt ist.

 

Die Gebietsausweisung als Urbanes Gebiet ist aufgrund der Definition für den Geltungsbereich geeignet, führt Herr Tischmann aus.

 

Auf der gegenüberliegenden Straßenseite der Frankfurter Straße befindet sich ebenfalls ein Urbanes Gebiet. Im Plangebiet befinden sich Wohngebäude, ein Einzelhandelsbetrieb sowie Gewerbebetriebe. Es liegt somit eine Mischnutzung vor. Ein Mischgebiet gehe jedoch von einer gleichgewichtigen Nutzungsmischung aus. Das Urbane Gebiet nach § 6a BauNVO unterscheidet sich hier insbesondere in zwei Punkten von einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO.

 

1.    Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein

2.    Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Tag sind in einem Urbanen Gebiet (63 db(A)) höher als in einem Mischgebiet (60 db(A))

 

In diesem Plangebiet werden aber nicht alle Nutzungsarten eines Urbanen Gebietes zugelassen.

 

Herr Tischmann führt weiter aus, dass über die Randzone an der Frankfurter Straße noch diskutiert werden könne. Verwaltungsseitig liege der Vorschlag vor diese Randzone frei zu halten.

 

Herr Tischmann hebt hervor, dass getroffenen Festsetzungen nicht für den Bestand, sondern nur für neue Bauanträge gelten.

 

Unter Verweis auf das alte Schallschutzgutachten, das seinerzeit im Zuge des Normenkontrollverfahrens für den für unwirksam erklärten vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 4 erstellt worden ist, erläutert Herr Tischmann die Erstellung des neuen Schallschutzgutachtens und stellt klar, dass in diesem Gutachten nach einer Verkehrszählung der Gemeinde über eine Woche im Mai 2022 i. W. die jeweils höchsten ermittelten Werte für die Berechnungen angesetzt worden sind. Ausgehend vom Einzelhandel gegenüber der Wohnanlage Am Salzbach liegen Immissionswerte zwischen 58 und 60 db(A) am Tage vor. Demnach könnte theoretisch auch ein Mischgebiet festgesetzt werden. Die Ausweisung als Urbanes Gebiet könne aber die eingangs erläuterten städtebaulichen Ziele besser erfüllen.

 

Abschließend erläutert Her Tischmann den Beschlussvorschlag zur Aufstellung des Bebauungsplans gemäß § 2 Abs. 1 BauGB, zum Planverfahren gemäß § 13 a BauGB sowie zur Einleitung der frühzeitigen Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB auf Grundlage des Vorentwurfs und stellt sich Fragen zur Verfügung.

 

Vorsitzender Albers gibt den Zuhörern Gelegenheit Fragen zu stellen.

 

Herr Osterkamp erkundigt sich, ob sich die Frankfurter Straße im Geltungsbereich des neuen Bebauungsplans befindet.

 

Herr Tischmann verneint dies und erläutert, dass sich die Frankfurter Straße im Geltungsbereich des angrenzenden Bebauungsplans Nr. 66 „Frankfurter Straße/Am Pagenkamp, Teil B“ befindet.

 

Ratsherr Tesch fragt, ob durch das neue Schallschutzgutachten Rechtssicherheit erreicht wird, oder dass mit einer neuen Klage gegen den Bebauungsplan zu rechnen ist.

 

Herr Tischmann gibt als Antwort, dass mit der Überplanung auf Basis des aktuellen Schallgutachtens eine größere Rechtssicherheit erreicht werden kann. Ziel ist eine ausgewogene Planung im Zuge der Bestandsüberplanung, es gäbe gute städtebauliche Gründe für die aktuelle Planung. Es besteht das Ziel, Rechtssicherheit für die Wohnanlage und Entwicklungsmöglichkeiten für die weiteren Nutzungsarten im Plangebiet zu schaffen. Alle im Plangebiet Ansässigen sollen einen Zugewinn haben. Ob später gegen den neuen Bebauungsplan Normenkontrollklage erhoben wird, müsse man aber abwarten.

 

Ratsherr Vater-Lippold erkundigt sich danach, ob die im alten Planverfahren diskutierte Lärmschutzwand zwischen dem Einzelhandelsbetrieb und der Wohnanlage noch eine Relevanz hat.

 

Herr Tischmann erklärt, dass es eine derartige Maßnahme geben könnte. Das schließt der Bebauungsplan nicht aus. Allerdings ist es hier nicht zwingend erforderlich.

 

Vorsitzender Albers erkundigt sich noch, ob ein Bauleitverfahren für den nördlichen Teil des für unwirksam erklärten Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 4 einzuleiten ist.

 

Herr Gruben erläutert, dass dieser Bereich nun als unbeplanter Innenbereich gem. § 34 BauGB einzustufen ist und die Zuordnung zum Innenbereich ein Baurecht nach Maßgabe des § 34 begründet. Eine Neuüberplanung des Gebiets werde noch überlegt.

 

Nach dem keine weiteren Fragen gestellt werden, bedankt sich Vorsitzender Albers bei Herrn Tischmann und lässt über den Beschlussvorschlag abstimmen.

 

 

Anmerkung und Ergänzung der Verwaltung:

Entgegen des Beschlussvorschlags im Fachausschuss (Bau-, Umwelt- und Planungsausschuss) den Bebauungsplan Nr. 68 „Östlich Frankfurter Straße/Nördlich Am Salzbach“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufzustellen, wird nach rechtlicher Beratung empfohlen und daher vorgeschlagen das Bauleitverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 68 „Östlich Frankfurter Straße/Nördlich Am Salzbach“ im Regelverfahren durchzuführen.

 

Begründung:

Die Rechtsprechung fordert, dass Gebiete der Innenentwicklung innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegen. Die Fläche eines Bebauungsplans nach § 13a BauGB muss zumindest bereits Innenbereich sein. Die äußeren Grenzen des Siedlungsbereichs dürfen durch den Bebauungsplan nicht in den Außenbereich erweitert werden.

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 4 ist durch Gerichtsurteil für unwirksam erklärt worden. Die Baugenehmigung für die Mehrfamilienhäuser ist durch Gerichtsurteil aufgehoben worden. Die Wohngebäude sind daher derzeit illegal. Mit dem neuen Bebauungsplan Nr. 68 wird der Siedlungsbereich in den Außenbereich erweitert.

 

Nach § 13b BauGB wäre ein Einbeziehen von Außenbereichsflächen in das Plangebiet zulässig. Allerdings können nach § 13b BauGB keine Urbanen Gebiete festgesetzt werden.

 

Daher wird dem Verwaltungsausschuss und dem Gemeinderat vorgeschlagen, dass Regel- bzw. Normalverfahren als Verfahrensart zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 68 „Östlich Frankfurter Straße/Nördlich Am Salzbach“ zu beschließen.