Die Vorhabenträgerin ist Erbbauberechtigte des Grundstückes „Am Pagenkamp 2 – 6“ und beabsichtigt den Abbruch des nach eigenen Aussagen wirtschaftlich nicht sanierungsfähigen Gebäudes.

 

Mit dem als Anlage beigefügten Schreiben vom 12.10.2016 beantragt die Vorhabenträgerin stattdessen zwei neue Baukörper mit je 8 Wohneinheiten (somit insgesamt 16 Wohneinheiten), deren Giebel zur Straße „Am Pagenkamp“ ausgerichtet werden soll. Durch die geänderte Firstrichtung können die Gebäude besser zur Sonne ausgerichtet werden. Des Weiteren würde die Riegelwirkung des z. Zt. bestehenden, ca. 40 m langen, Gebäudes entfallen. Dadurch würde die Möglichkeit der Errichtung einer Tiefgarage für die künftigen Bewohner der geplanten Neubauten geschaffen. In der bestehenden Wohnanlage mit derzeit insgesamt 15 Wohnungen gibt es z. Zt. keine Garagen; die Kfz der Bewohner und deren Besucher werden im Freien geparkt.

 

Im geltenden Bebauungsplan Nr. 17 A „Östlich der Eschstraße“ ist die Baugrenze auf das Außenmaß des Bestandsgebäudes festgesetzt. Dementsprechend wurde auch die Firstrichtung parallel zur Straße festgesetzt. Die beiden neu geplanten Baukörper widersprechen diesen Festsetzungen.

 

Zunächst war seitens der Vorhabenträgerin erwogen worden, zwei Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 17 A „Östlich der Eschstraße“ zu beantragen (Firstrichtung und überbaubarer Bereich). Die Genehmigung eines solchen Befreiungsantrages ist in Vorgesprächen zwischen der Vorhabenträgerin und dem Bauordnungsamt des Landkreises Osnabrück von der Zustimmung der Grundstücksnachbarn abhängig gemacht worden. Diese wurde von der Eigentümergemeinschaft „Am Pagenkamp 2 a“ verweigert (s. Anlage). Die Vorhabenträgerin wurde daher seitens des Bauordnungsamtes des Landkreises Osnabrück gebeten, bei der Gemeinde Bad Rothenfelde eine Änderung des Bebauungsplans zu beantragen.

 

Im Rahmen der Bauleitplanung ist bei sämtlichen Eingaben zu prüfen, ob den vorgebrachten Eingaben unter Berücksichtigung öffentlicher Belange nachgekommen werden kann. Die Öffentlichkeit hat in zwei Schritten (frühzeitige Beteiligung und öffentliche Auslegung) die Möglichkeit, Einwendungen vorzubringen. Das seitens der Gemeinde zu erarbeitende Abwägungsergebnis wird den Einwendern schriftlich mitgeteilt.

 

Da für das Vorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung nicht erforderlich ist und aufgrund der geringen Größe des Plangebietes eine Grundfläche von 20.000 m² nicht erreicht werden kann, sollte aus Gründen der Vereinfachung das beschleunigte Verfahren gem. § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) angewendet werden. Die Bauleitplanung entspricht den Festsetzungen des geltenden Flächennutzungsplanes, so dass dieser auch im Nachhinein nicht berichtigt werden muss.

 

Trotz des beschleunigten Verfahrens gem. § 13 a BauGB soll auf eine umfassende Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nicht verzichtet werden.

 

Als nächste Verfahrensschritte sind Beratungen über den Vorentwurf der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 17 A „Östlich der Eschstraße“ als Grundlage für die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB und die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB vorgesehen.

    

Beschlussvorschlag:

 

Um bei einer Neubebauung auf dem Grundstück „Am Pagenkamp 2 - 6“ (nach Abbruch des Bestandsgebäudes) aus städtebaulichen Gründen sowie aus Gründen der Verbesserung des Ortsbildes eine geänderte Firstrichtung (Ausrichtung der Giebel statt der Traufe zur Straße „Am Pagenkamp“)  sowie eine geänderte Gebäudestellung (Abweichung von der festgesetzten Baugrenze) zu ermöglichen, ist der Bebauungsplan Nr. 17 A „Östlich der Eschstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften zum 1. Mal als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) zu ändern und zu erweitern.

 

Das Plangebiet besteht aus dem Flurstück 64/1 der Flur 7, Gemarkung Bad Rothenfelde, und wird im Osten vom Grundstück „ Am Pagenkamp 2 A“, im Süden von der Straße „Am Pagenkamp“, im Westen vom Grundstück „Am Pagenkamp 6 A“, (ehemalige Neuapostolische Kirche) sowie im Norden von den Grundstücken „Eschstraße 4, 6 und 8“ begrenzt. Die genaue Lage ergibt sich aus dem Lageplan, der Gegenstand dieses Beschlusses ist. 

Es ergeht folgender

 

Beschlussvorschlag (einstimmig bei 7 Ja-Stimmen):

 

Um bei einer Neubebauung auf dem Grundstück „Am Pagenkamp 2 - 6“ (nach Abbruch des Bestandsgebäudes) aus städtebaulichen Gründen sowie aus Gründen der Verbesserung des Ortsbildes eine geänderte Firstrichtung (Ausrichtung der Giebel statt der Traufe zur Straße „Am Pagenkamp“)  sowie eine geänderte Gebäudestellung (Abweichung von der festgesetzten Baugrenze) zu ermöglichen, ist der Bebauungsplan Nr. 17 A „Östlich der Eschstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften zum 1. Mal als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) zu ändern und zu erweitern.

 

Das Plangebiet besteht aus dem Flurstück 64/1 der Flur 7, Gemarkung Bad Rothenfelde, und wird im Osten vom Grundstück „ Am Pagenkamp 2 A“, im Süden von der Straße „Am Pagenkamp“, im Westen vom Grundstück „Am Pagenkamp 6 A“, (ehemalige Neuapostolische Kirche) sowie im Norden von den Grundstücken „Eschstraße 4, 6 und 8“ begrenzt. Die genaue Lage ergibt sich aus dem Lageplan, der Gegenstand dieses Beschlusses ist. 

Vor Sitzungsbeginn ist den Ausschussmitglieder das dem Protokoll beigefügte Schreiben einer Anliegerin vom 28.11.2016 zur Verfügung gestellt worden, die ihre Ablehnung des geplanten Bauvorhabens zum Ausdruck bringt.

 

Zunächst erörtert Allg. Vertreterin Seydel den Sachverhalt. Sie teilt mit, dass der Vorhabenträger aufgrund der geplanten Abweichungen vom Bebauungsplan Nr. 17 A „Östlich der Eschstraße“ einen Befreiungsantrag gestellt hat. Das Bauordnungsamt des Landkreises Osnabrück hat dazu eine schriftliche Einverständniserklärung der Nachbarn gefordert, die von einer benachbarten Hauseigentümergemeinschaft verweigert wurde. Im Rahmen der Zustimmungseinholung wurden den Nachbarn von Herrn Peters zwei unterschiedliche Varianten vorgestellt. Eine Baugenehmigung mit Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans wird durch den Landkreis Osnabrück aufgrund der fehlenden Nachbarzustimmung nicht erteilt, so dass der Vorhabenträger bei der Gemeinde eine Änderung des Bebauungsplanes beantragt habe. Heute gehe es allerdings um die Grundsatzentscheidung, ob eine Bauleitplanung aufgenommen werden soll. Planerische Inhalte ergeben sich ggf. im weiteren Verfahren.

 

Herr Peters (Vorhabenträger) berichtet, dass er das Wohnhaus „Am Pagenkamp 2 – 6“ (gebaut in der Nachkriegszeit) vor ca. 20 Jahren erworben hat. Damals sei das Gebäude aufwändig saniert worden. Nun würden wiederum Sanierungsmaßnahmen anstehen, die allerdings unwirtschaftlich seien. Die Ewers GmbH & Co. KG habe sich daher entschieden, das bestehende Gebäude abzubrechen und durch zwei neue Baukörper zu ersetzen. Diese weichen nach Angaben von Herrn Peters ausschließlich hinsichtlich der Baugrenzen und der Firstrichtung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes ab. Die Firstrichtung sollte gedreht werden, um den künftigen Bewohnern Westbalkone zu ermöglichen. Die Balkone befinden sich bei dem bestehenden Gebäude auf der Nordseite und seien daher wenig attraktiv. Er bewertet die neue Gebäudestellung als umfeldverträglicher.

 

Frau Schrooten stellt fest, dass in der näheren Umgebung des Baugrundstücks bereits unterschiedliche Gebäudekubaturen bestehen. Das jetzt geplante Bauvorhaben sei daher städtebaulich durchaus verträglich. Sie begrüßt die vorgesehene Tiefgarage, in der der erforderliche Stellplatznachweis für die Bewohner erbracht werden sollte. So seien lediglich die Besucherparkplätze oberirdisch auf dem Baugrundstück anzulegen. Durch das Vorhaben sind nach ihrem Empfinden die im Umfeld typischen gartenmäßigen Abstände zu Nachbargebäuden eingehalten. Die Auflockerung durch zwei getrennte Baukörper statt eines langen Einzelgebäudes wird von ihr begrüßt.

 

Vorsitzender Albers unterbricht um 19:25 Uhr die Sitzung und gibt den anwesenden Zuhörern Gelegenheit, Fragen zur Tagesordnung zu stellen.

 

Nach Ansicht von Herrn Hollenberg bietet der vorhandene Baukörper einen Schallschutz für die nördlich gelegene Bebauung. Bei der geplanten Bauweise sei insofern eine andere Geräuschentwicklung zu erwarten. Für die geplanten 16 Wohneinheiten seien 24 Stellplätze nachzuweisen. Diese bringen mehr Unruhe in den urban gewachsenen Siedlungsbereich.

 

Frau Schrooten entgegnet, dass im Bereich der westlichen Eschsiedlung homogene, kleinteilige Gebäude bestehen. Den Charakter des Gebäudes „Am Pagenkamp 2 – 6“ halte sie allerdings insbesondere hinsichtlich der Bauform für eigenständig, so dass dieser Bereich andere betrachtet werden könne.

 

Herr Peters weist darauf hin, dass die Bewohner des Gebäudes z. Zt. auf einem Schotterparkplatz im nördlichen Grundstücksbereich parken. Die Zufahrt befinde sich an der östlichen Grundstücksgrenze. Die geplante neue Bebauung mit Tiefgarage trage daher eher zur Lärmentlastung bei.

 

Vorsitzender Albers beendet die Bürgerfragestunde um 19:28 Uhr.

 

Beig. Kebschull äußert Fragen zum Bauvorhaben, die von Herrn Peters wie folgt beantwortet werden: Durch den Neubau sei eine zusätzliche Wohnung geplant. Eine Sanierung des Altbaus sei aufgrund der bestehenden einfachen, veralteten Bausubstanz unwirtschaftlich. Sie würde Aufwendungen in Höhe von ca. 870.000 € mit sich bringen. Nach einer erfolgten Sanierung bleibe aber immer noch eine Altbausituation mit Holzdecken (Problem: Brandschutz) sowie einer Lärmproblematik zwischen den Wohnungen. Auch sei ein Wärmeaustausch zwischen den Wohnungen durch eine Sanierung nicht zu verhindern. Derzeit bestehe in dem Gebäude kein guter Wohnstandard.

 

Stv. Vorsitzender Meyer zu Theenhausen hat das Empfinden, dass der den Ratsmitgliedern zugestellte Plan nicht mit der Plan aus der Sitzungspräsentation übereinstimmt. In der Sitzungspräsentation ist lediglich die Variante 2 (Planungsstand: 18.05.2016) enthalten. Herr Peters erörtert somit anhand dieser Variante die Alternativplanung (Planungsstand: 08.03.2016) mit einem nach Norden verschobenen östlichen Gebäudekörper. Er weist darauf hin, dass in der heutigen Sitzung keine Planungsdetails festgelegt werden sollen, sondern dass es lediglich um den Grundsatzbeschluss zur Aufnahme der Bauleitplanung gehen soll. Eine Festlegung für die Planungsvariante 1 oder 2 werde folglich nicht vorgenommen.

 

Ratsherr Striedelmeyer erkundigt sich nach der Situation für die bisherigen Mieter. Dazu berichtet Herr Peters, dass der Mietpreis nach einer Sanierung mit Kosten i. H. v. 870.000 € lt. eigener Kalkulation nach dem entsprechenden Mietrecht über dem Bad Rothenfelde Mietniveau liegen würde. Die Ewers GmbH & Co. KG habe den Mietern angeboten, wiederum eine Wohnung in dem Neubau zu einem Mietpreis von 15 % unterhalb der in den neuen Baukörpern zu zahlenden Miete haben soll. Die Bauausführung sei für 2018 geplant. Während der Übergangsphase müssen sich die bisherigen Mieter allerdings eigenständig um eine Unterkunft bemühen.

 

Ratsvorsitzender Tesch bewertet den bestehenden Nachkriegsbau nicht als städtebauliches Highlight. Eine Zweiteiligkeit würde s. E. die bestehende Bebauung auflockern. Er erkundigt sich, warum der überbaubare Bereich des Bebauungsplanes nahezu auf die Außenmauern des Bestandsgebäudes gesetzt wurde. Allg. Vertreterin Seydel führt aus, dass eine solche Vorgehensweise schon seit Längerem örtliche Praxis ist, um in Falle einer Abweichung bessere Einflussmöglichkeiten auf ein Bauvorhaben zu haben (Einvernehmen zu einer Befreiung/Bebauungsplanänderung).

 

Stv. Vorsitzender Meyer zu Theenhausen möchte wissen, ob auch eine nach Ost/West ausgerichtete Firstrichtung denkbar ist. Diese ist nach Aussage von Herrn Peters nicht geplant, zumal in der näheren Umgebung bereits andere Firstrichtungen mit Nord-/Südausrichtung bestehen. Eine solche Ausrichtung ermögliche beispielsweise auch eine wirtschaftliche Nutzung einer Photovoltaikanlage.

 

Beig. Kebschull erinnert daran, dass es heute nur im den Grundsatzbeschluss und nicht um planerische Details gehe. Sie kann die Haltung der Grundstücksnachbarn durchaus nachvollziehen (schlechtere Besonnung). Eine Veränderung kann sie sich insgesamt aber durchaus auch positiv vorstellen. Nach Möglichkeit sollte zwischen den Nachbarn und dem Bauherrn eine einvernehmliche Lösung gefunden werden. Allgemein begrüßt sie die Praxis der „eng gefassten Bebauungsplanfestsetzungen“, um bei Abweichungen bessere Einflussmöglichkeiten zu haben.

 

Vorsitzender Albers favorisiert persönlich Variante 2 (Stand: 18.05.2016). Welche Variante letztlich zum Tragen kommt, zeige sich im weiteren Verfahren.