Die Vorhabenträger haben das Gewerbegrundstück „Westfalendamm 4“ im Jahre 2015 von der Gemeinde Bad Rothenfelde erworben. Nach den Festsetzungen der rechtskräftigen 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 b „Östlich der Frankfurter Straße“ mit örtlichen Bauvorschriften ist auf dem betreffenden Grundstück im Wesentlichen eine zweigeschossige Bauweise mit einer Gebäudeoberkante i. H. v. 98 m über NHN zulässig. Festgesetzt sind darüberhinaus Baugrenzen sowie örtliche Bauvorschriften, z. B. über die Gestaltung der Fassade.

 

Bereits am 14.05.2014 hat der Gemeinderat beschlossen, zu folgenden Abweichungen der v. g. Bebauungsplanfestsetzungen auf Antrag des Vorhabenträgers das Einvernehmen zu einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu erteilen:

 

1. Befreiung von der Geschossigkeit (drei statt zwei Vollgeschosse)
2. Befreiung von der Beschränkung der Gesamthöhe => knapp 100 m über NHN anstatt 98 m über NHN
3. Befreiung von den Gestaltungsfestsetzungen bezüglich der Fassadengestaltung (überwiegend Holzfassade statt Sichtmauerwerk oder Putz mit max. 30 %-igem Holzanteil)
4. Errichtung einer Terrasse in der nichtüberbaubaren Fläche Richtung Niedersachsenring (hierfür sind Abstimmungsgespräche mit der Landesstraßenbauverwaltung erforderlich)

 

Nunmehr möchte der Vorhabenträger darüber hinaus die zulässige Gesamthöhe auf 101,5 m über NHN erhöhen (3,5 m höher als lt. Bebauungsplan zulässig und 1,5 m höher gegenüber der in 2014 beantragten Befreiung). Außerdem soll zusätzlich die nördliche Baugrenze durch die Verkleidung des Wartungsganges geringfügig überschritten werden. Einzelheiten ergeben sich aus der Anlage.

 

Durch die neu geplanten Abweichungen sind die städtebaulichen Planungsgrundsätze - insbesondere hinsichtlich der zusätzlichen Gebäudehöhe in Bezug auf das bauliche Umfeld in der Ortseingangssituation - berührt. Gemeinsam mit dem Vorhabenträger sollte eine gebietsverträgliche Lösung gefunden werden, die auch die betrieblichen Belange berücksichtigt.

 

Die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gem. § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) sind gegeben. Die Bauleitplanung entspricht den Festsetzungen des geltenden Flächennutzungsplanes (39. Änderung), so dass dieser auch im Nachhinein nicht zu berichtigen ist.

 

Trotz des beschleunigten Verfahrens gem. § 13 a BauGB soll auf eine umfassende Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange sowie spätere öffentliche Auslegung) nicht verzichtet werden.

 

Als nächste Verfahrensschritte sind Beratungen über den noch zu erarbeitenden Vorentwurf der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 7 b „Östlich der Frankfurter Straße“ als Grundlage für die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB und die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB vorgesehen. Gleichzeitig ist ein Städtebaulicher Vertrag zu erarbeiten, in dem die Kostenübernahme durch den Vorhabenträger geregelt wird.

   

Beschlussvorschlag:

 

 

Zur städtebaulichen Neuordnung des Grundstückes „Westfalendamm 4“ ist der Bebauungsplan Nr. 7 b „Östlich der Frankfurter Straße“ mit örtlichen Bauvorschriften zum 2. Mal als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) zu ändern.

 

Das Plangebiet besteht aus dem Flurstück 36/26 der Flur 6, Gemarkung Bad Rothenfelde, und wird im Osten vom Grundstück „Westfalendamm 6“ (Feuerwehrgerätehaus) im Süden von einem an der Böschung der L 94 (Niedersachsenring) befindlichen Regenrückhaltebecken, im Westen von einer gemeindlichen Grünfläche sowie im Norden von der K 336 (Westfalendamm) begrenzt. Die genaue Lage ergibt sich aus dem Lageplan, der Gegenstand dieses Beschlusses ist.

 

Die Verfahrenskosten sind vom Vorhabenträger zu übernehmen. Einzelheiten sind in einem Städtebaulichen Vertrag zu regeln.

Es ergeht folgender

 

Beschlussvorschlag (5 Ja-, 2 Nein-Stimmen):

 

 

Zur städtebaulichen Neuordnung des Grundstückes „Westfalendamm 4“ ist der Bebauungsplan Nr. 7 b „Östlich der Frankfurter Straße“ mit örtlichen Bauvorschriften zum 2. Mal als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) zu ändern.

 

Das Plangebiet besteht aus dem Flurstück 36/26 der Flur 6, Gemarkung Bad Rothenfelde, und wird im Osten vom Grundstück „Westfalendamm 6“ (Feuerwehrgerätehaus) im Süden von einem an der Böschung der L 94 (Niedersachsenring) befindlichen Regenrückhaltebecken, im Westen von einer gemeindlichen Grünfläche sowie im Norden von der K 336 (Westfalendamm) begrenzt. Die genaue Lage ergibt sich aus dem Lageplan, der Gegenstand dieses Beschlusses ist.

 

Die Verfahrenskosten sind vom Vorhabenträger zu übernehmen. Einzelheiten sind in einem Städtebaulichen Vertrag zu regeln.

Vor Beginn der Sitzung hat ab 17:00 Uhr ein Ortstermin stattgefunden, bei dem sich die Vertreter des Ausschusses mit Hilfe der auf 12 m (jetzt geplante Gebäudehöhe) ausgefahrenen Feuerwehrdrehleiter und anhand von Pylonen, die den geplanten Grundriss dargestellt haben, einen Eindruck von dem geplanten Vorhaben verschafften.

 

Nach einer kurzen Einführung durch Vorsitzenden Albers stellt Allg. Vertreterin Seydel ausführlich den Sachverhalt vor: Der Gemeinderat habe zu einem Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen der 1. Änderung des  Bebauungsplanes Nr. 7 b (Östlich der Frankfurter Straße) bereits in seiner Sitzung am 14.05.2014 sein Einvernehmen erklärt. Dadurch wurde

• einem zusätzlichen Geschoss (drei- statt zweigeschossig),
• einer zusätzlichen Gebäudehöhe von 2 m,
• einer von den örtlichen Bauvorschriften  abweichenden Gebäudegestaltung
• und der Einrichtung einer Terrasse außerhalb der südlichen Baugrenze

 

zugestimmt. Die abschließende Entscheidung über den Befreiungsantrag obliege dem Bauordnungsamt des Landkreises Osnabrück. Zwischenzeitlich habe sich herausgestellt, dass die Vorhabenträger eine darüber hinausgehende Gebäudehöhe von 1,50 m (= insgesamt 3,50 m) verwirklichen und die nördlichen Baugrenzen durch die geplanten Holzständer geringfügig überschreiten möchten. Nach Rücksprache des Architekten mit dem Bauordnungsamt des Landkreises berührt die Überschreitung der Gebäudehöhe die Grundzüge der Planung, so dass ein diesbezüglicher Befreiungsantrag von dort nicht genehmigt werden kann. Die Vorhabenträger haben daraufhin einen entsprechenden Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes gestellt, so Allg. Vertreterin Seydel.

 

Herr Kebschull berichtet, dass das geplante Gebäude unter Mitwirkung eines Innenarchitekten von innen nach außen geplant worden sei. Leichtbauwände sollen dabei eine größtmögliche Flexibilität ermöglichen. In Ausrichtung zum Westfalendamm seien verschiedene Versätz­e am Gebäude geplant worden, um dieses optisch aufzulockern. Lüftungskanäle und abgehängte Decken führen in der Planung zu einer lichten Raumhöhe von 2,88 m. Lt. der Arbeitsstättenrichtlinie sei eine lichte Raumhöhe von 3 m erforderlich, die aber bis zu 2,75 m reduziert werden könne. Die Geschäftsführer der Fa. enable sehen lt. Herrn Kebschull daher keine Alternative hinsichtlich einer geringeren Raumhöhe. Aufgrund eines wasserwirtschaftlichen Gutachtens zur südlich gelegenen Regenrückhaltefläche gebe es andererseits nicht die Möglichkeit, das Gebäude tiefer zu gründen. Die im Gutachten empfohlene Gründungshöhe sei einzuhalten, um späteren Wasserschäden vorzubeugen.

 

Ratsherr Striedelmeyer befürchtet eine Lärmproblematik in den dem Niedersachsenring zugewandten Büroräumen. Die L 94 werde durch den geplanten Baukörper um 7 m überschritten. Herr Kebschull entgegnet, dass der Einbau von Fenstern der Schallklasse III mit Zwangsbelüftung vorgesehen sei. Die Fenster müssten somit nicht zum Lüften geöffnet werden; die Räume seien schalltechnisch abgeschottet. Allg. Vertreterin Seydel ergänzt, dass die Schutzbedürftigkeit im vorliegenden Fall einem Gewerbegebiet und nicht etwa einem Allgemeinen Wohngebiet mit höheren Schutzansprüchen entspräche. Das bestehende Schallgutachten sei allerdings ohnehin im Zuge der Bauleitplanung zu überarbeiten, sofern eine Änderung des Bebauungsplanes vorgenommen werde.

 

Ratsherr Vater-Lippold erkundigt sich, ob optional die Möglichkeit bestehe, unter Verzicht auf das dritte Vollgeschoss ein längeres Gebäude (bis 50 m) zu errichten. Herr Thiemann erklärt, dass eine dreigeschossige Bauweise energieeffizienter und nachhaltiger sei, da weniger Fläche versiegelt werde. Zudem werde die horizontrale Trennung auch zum Schutz sensibler Daten vorgenommen, um einen dafür abgeschotteten Bereich zu erhalten.

 

Ratsherr Meyer zu Theenhausen erkundigt sich, warum erst jetzt und nicht schon in 2014 festgestellt wurde, dass eine größere Gebäudehöhe benötigt wird. Architekt Reich entgegnet, dass seinerzeit als Grobkonzept lediglich „ein Schuhkarton“ geplant gewesen sei. Im Zuge der jetzigen Feinplanung habe sich aus statischen Gründen aufgrund der Unterzüge und Stützen das Erfordernis einer größeren Gebäudehöhe ergeben.

 

Ratsvorsitzender Tesch stellt fest, dass in der 3. Etage im Grundriss noch keine Raumaufteilung vorgenommen worden ist. Dies wird von Herrn Kebschull dahingehend begründet, dass hier eine Vermietung an Firmen vorgesehen ist, die eine ähnliche Ausrichtung haben wie Firma enable (Vernetzung, besserer Kundenservice). Gleichzeitig biete eine spätere Inanspruchnahme der Flächen durch Fa. enable Erweiterungsreserven, so Herrn Thiemann.

 

Von Ratsvorsitzendem Tesch wird erfragt, ob ein Verzicht auf das dritte Vollgeschoss denkbar ist, wenn der Raumbedarf flächig untergebracht wird. Diese Option wird von Herrn Kebschull als städtebaulich nicht schöner empfunden. Das Höhen- und Längenverhältnis gestalte sich bei dieser Variante städtebaulich als ungünstiger als der vorliegende Entwurf. Die Versiegelung sei größer, es werde mehr Energieeinsatz erforderlich und die jetzt geplante Erweiterungsfläche werde verbaut. Herr Reich ergänzt, dass in der dreigeschossigen Bauweise Gründungskosten reduziert werden können, da weniger Bodenaushub zu entsorgen ist.

 

Allg. Vertreterin Seydel verdeutlicht, dass durch den jetzt zur Debatte stehenden Grundsatzbeschluss kein Anspruch auf eine den vorgelegten Plänen entsprechende Umsetzung begründet werde. Für den Vorhabenträger bestehe das Risiko, Kosten für eine Bauleitplanung zu übernehmen, die die Baupläne später möglicherweise nicht oder nur abweichend berücksichtige.

 

Herr Kebschull berichtet, dass der westlich betroffene Nachbar, Herr Milchner, den Bauplänen bereits schriftlich zugestimmt habe.

 

Bürgermeister Rehkämper stellt heraus, dass der „Knackpunkt“ wohl in der geplanten Gebäudehöhe liege. Es gehe darum, das Quartier städtebaulich ansprechend zu gestalten. Evtl. ergebe sich im weiteren Verfahren auch, dass die beantragte Bauleitplanung durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Durchführungsvertrag fortgeführt werde.

 

Ratsherr Vater-Lippold erkundigt sich nach dem Zeitplan. Dazu führt Herr Thiemann zur Historie aus, dass in 2014 das gemeindliche Einvernehmen zu den bekannten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 7 b „Östlich der Frankfurter Straße“ erteilt wurde. Danach habe sich die Gemeinde entschieden, das Grundstück auszuschreiben. In 2015 sei die Entscheidung zu Gunsten der Fa. enable gefallen. Durch den Notar habe sich überraschend herausgestellt, dass für die Ver- und Entsorgungsleitungen der östlich gelegenen Feuerwehr Leitungsrechte erforderlich werden. Diese seien im Grundstückskaufvertrag seitens der Fa. enable eingeräumt worden. Später, bei der Vermessung, habe sich herausgestellt, dass nördlich der Regenrückhaltefläche ein Bewirtschaftungsstreifen für die Gemeinde zurückbehalten werden soll. Auch hierfür sei nachträglich eine Grunddienstbarkeit eingeräumt worden. Bis all diese nachträglich bekanntgewordenen Punkte geklärt werden konnten, sei das Jahr 2016 eingetreten. Seitdem habe die Geschäftsführung der Fa. enable keine Zeit mehr gehabt, sich mit dem Bauvorhaben zu beschäftigen, da der Firmenaufbau Vorrang gehabt hätte. Erst im Sommer 2018 sei man dazu gekommen, in die Detailplanung zu gehen. Herr Kebschull ergänzt, dass nun so schnell wie möglich mit dem Bau begonnen werden soll.

 

Von Ratsherrn Striedelmeyer wird erfragt, ob auf dem dreigeschossigen, 12 m hohen Baukörper noch Dachaufbauten geplant seien (Fahrstuhlschacht o. ä.). Dies wird von Herrn Kebschull verneint, es sei ein Unterflurfahrstuhl geplant.

 

Die Frage des Vorsitzenden Albers, ob die Ausnahmeregelung im künftig geänderten Bebauungsplan gestrichen werden kann, wird von Herrn Kebschull bejaht.

 

Ratsherr Striedelmeyer bittet um Vorlage einer Animation des Baukörpers unter Berücksichtigung der Fahrbahnhöhe der L 94. Diesbezüglich verweist Herr Kebschull auf die Animation, die sich aus der Anlage ergibt.