Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 14.02.2019 beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 7 b „Östlich der Frankfurter Straße“ als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB zum zweiten Mal zu ändern, um das Grundstück „Westfalendamm 4“ städtebaulich neu zu ordnen (Protokoll Nr. X/122/2019, TOP 6).

 

Die Übernahme der Verfahrenskosten wurde von den Antragstellern zugesagt. Eine Beschlussvorlage dazu ergeht zum nichtöffentlichen Sitzungsteil.

 

Durch das Büro Tischmann Loh, Rheda-Wiedenbrück,  ist der als Anlage beigefügte Vorentwurf zur Bebauungsänderung erarbeitet worden. Sofern diesem Vorentwurf zugestimmt wird, kann auf dessen Grundlage die frühzeitige Bürgerbeteiligung (öffentliche Abendveranstaltung mit anschließender zweiwöchiger Frist zum Vorbringen von Eingaben) und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (Anschreiben an insgesamt rd. 30 Behörden/Institutionen/Nachbargemeinden mit der Bitte um Abgabe etwaiger Stellungnahmen) durchgeführt werden.

 

Als nächster Schritt wird öffentlich über die vorgebrachten Eingaben und Stellungnahmen beraten (Abwägungsbeschluss); der Vorentwurf wird ggf. überarbeitet und als Entwurf beschlossen.

 

Der Entwurf der Bebauungsplanänderung liegt nach Vorliegen des Abwägungs- und Entwurfsbeschlusses während einer Frist von mindestens 30 Tagen öffentlich aus. In dieser Frist können von der Öffentlichkeit wie auch von den Behörden und sonstigen Institutionen und Nachbargemeinden weitere Stellungnahmen abgegeben werden. Auch zu diesen Stellungnahmen ist ein Abwägungsbeschluss erforderlich, bevor die Beratungen mit dem Satzungsbeschluss zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 26 „Östlich der Frankfurter Straße“ abgeschlossen werden können. Die Beratungen sind öffentlich.

 

Die Rechtskraft der Bebauungsplanänderung kann nachfolgend durch Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses im Amtsblatt des Landkreises Osnabrück herbeigeführt werden.

 

Das Büro Tischmann Loh wird in der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Planungsausschusses am 20.03.2019 den Vorentwurf der Bebauungsplanänderung inhaltlich ausführlich erörtern.   

 

Einzelheiten ergeben sich aus den beigefügten Anlagen.

  

Beschlussvorschlag:

 

Der Vorentwurf zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 b „Östlich der Frankfurter Straße“ mit örtlichen Bauvorschriften samt Begründung wird zustimmend zur Kenntnis genommen.

 

Auf der Grundlage dieses Vorentwurfes ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen.

Es ergeht folgender

 

Beschlussvorschlag (5 Ja-Stimmen, 2 Enthaltungen):

 

Der Vorentwurf zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 b „Östlich der Frankfurter Straße“ mit örtlichen Bauvorschriften samt Begründung wird zustimmend zur Kenntnis genommen.

 

Auf der Grundlage dieses Vorentwurfes ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) BauGB durchzuführen.

Allg. Vertreterin Seydel gibt einen kurzen Überblick über den Stand des Verfahrens und die noch durchzuführenden Verfahrensschritte.

 

Sodann erörtert Herr Tischmann ausführlich die Inhalte des Vorentwurfes. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 b (Östlich der Frankfurter Straße) wurde seinerzeit vor allem vor dem Hintergrund des Neubaus der Feuerwehr vorgenommen. Auch hinsichtlich des westlich angrenzenden Gewerbegrundstücks „Westfalendamm 4“ seien die Festsetzungen des B-Planes an die Feuerwehrplanungen angepasst worden. Konkrete Bauplanungen für das Grundstück „Westfalendamm 4“ habe es seinerzeit nicht gegeben. Städtebaulich problematisch sind nach Meinung von Herrn Tischmann in der bestehenden Ortseingangssituation „Westfalendamm“ vor allem die gegenüberliegenden Verbrauchermärkte. Durch eine gelungene Architektur auf dem Grundstück „Westfalendamm 4“ kann diese städtebauliche Situation verbessert werden. Eine schlechte Architektur würde allerdings die städtebauliche Situation weiter verschlechtern.

 

Bereits in 2014 habe sich der Rat entschieden, für das Bauvorhaben „enable“ vier Befreiungen von den Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 b „Östlich der Frankfurter Straße“ zu erteilen, so Herr Tischmann. Dabei wurde u. a. ein weiteres Geschoss zugelassen (drei- statt zweigeschossig), und die maximale Gebäudehöhe wurde um 2 m erhöht. Seitens der Fa. enable sei versucht worden, auch die jetzt beantragte Erhöhung des Gebäudes um weitere 1,5 m im Wege einer Befreiung genehmigt zu bekommen. Dies sei seitens des Landkreises Osnabrück abgelehnt worden, da durch die Gesamtheit der Befreiungstatbestände die Grundzüge der Planung berührt seien. Dies bedeute aber nicht, dass der Landkreis Osnabrück grundsätzlich das Bauvorhaben ablehne.

 

Nach Auffassung von Herrn Tischmann ist städtebaulich zu bedenken, dass das Bauvorhaben zwischen dem ca. 4 m höher liegenden Niedersachsenring (L 94) und dem Westfalendamm eingegrenzt ist. Er würde nicht dafür plädieren, die Bauplanungen umzusetzen, die in 2014 Grundlage des Befreiungsantrages waren. Die neuen Planungen bewertet er vor allem aufgrund der horizontalen und vertikalen Gliederung und der s. E. qualitätvollen Architektursprache als positiv. Das neu geplante Gebäude werde zwar höher als das Gebäude der Feuerwehr, sei aber besser gegliedert. Die jetzt neu beantragte Höhendifferenz von weiteren 1,5 m ist nach Angaben der Vorhabenträger durch die konkrete Projektplanung mit der inneren Raumaufteilung entstanden, die im Detail in 2014 noch nicht vorgelegen hat. Aus Sicht von Herrn Tischmann macht allerdings diese zusätzliche Höhe „den Kohl nicht fett“. Für das Ortsbild prägend ist s. E. demgegenüber eher die bereits in 2014 zugebilligte Dreigeschossigkeit. Diese ist aber aus städtebaulicher Sicht durchaus vertretbar, so Herr Tischmann.

 

Anhand einer Simulation der Fa. enable stellt Herr Tischmann eine Variante der späteren Erweiterungsoption vor, die sich zwischen dem konkret geplanten Bauvorhaben und dem Grundstück der Feuerwehr befindet. Ob und in welcher Form dieser Erweiterungsbau entsteht, sei derzeit aber noch nicht spruchreif, so Herrn Tischmann. Insofern sei für diesen Grundstücksteil zwar im Vorentwurf der B-Planänderung eine dreigeschossige Bauweise vorgesehen. Diese beinhalte aber in Anlehnung an das gemeindliche Einvernehmen zu der im Jahre 2014 beantragten Befreiung lediglich eine maximale Gebäudehöhe von 100 NHN (statt - wie im z. Zt. geltenden B-Plan festgesetzt - 98 NHN). Die jetzt vorgestellte Erweiterungsoption würde Herr Tischmann städtebaulich für vertretbar halten, so dass er im Falle der späteren Realisierung empfehlen würde, einer Befreiung von den Festsetzungen der jetzt zur Diskussion stehenden 2. Änderung des B-Planes zuzustimmen. Damit könnte später auch für die Erweiterung eine Gebäudehöhe von maximal 101,5 m ermöglicht werden. Um dem Bauordnungsamt des Landkreises Osnabrück in diesem Fall die Genehmigung der Befreiung zu erleichtern, sollte schon jetzt eine entsprechend Aussage in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen werden. Da die konkrete Bauabsicht aber momentan nicht besteht, empfiehlt er, die Festsetzung in dem Angebots-Bebauungsplan eher restriktiv auf maximal 100 NHN zu begrenzen.

 

Die Baugrenze auf der westlichen Grundstücksseite werde gegenüber dem geltenden B-Plan aufgrund der dort vorgesehenen Stellplätze gekürzt, so Herr Tischmann. Auch die momentan als Ausnahme zugelassenen Dachaufbauten mit einer Höhe von bis zu 5 m (z. B. für Fahrstuhlschächte und weitere technische Anlagen) werden künftig nicht mehr zugelassen. Anlagen für Solar/Photovoltaik auf dem Dach sollen jedoch ermöglicht werden. Diese  dürfen die Höhe der Attika maximal um 0,5 m überschreiten. Im Falle der Überschreitung müssen die Kollektoren allerdings einen seitlichen Abstand zu den Gebäudeaußenkanten von 1,5 m einhalten, führt Herr Tischmann aus.

 

Ratsherr Striedelmeyer stellt fest, dass unter Ziff. D 1.2 der textlichen Festsetzungen auch Satteldächer zugelassen werden. Er bittet darum, in diesem Fall die mögliche Gebäudehöhe zu bedenken. Herr Tischmann sagt eine Prüfung zu. (Anm.: Nach Ziff. D.21 der textlichen Festsetzungen dürfte bei einem Satteldach der First eine Höhe von 101,5 bzw. 100 m über NHN nicht überschreiten). Auf Befragen von Ratsherrn Striedelmeyer erörtert Herr Tischmann, dass beim vorliegenden Vorentwurf die Höhe von Photovoltaikanlagen maximal 0,50 m über der Oberkante der Attika liegen darf. Herr Reich ergänzt, dass die Höhe der aufgeständerten Photovoltaikanlage voraussichtlich nur 0,30 m betragen wird und daher voraussichtlich nicht über die Attika hinausragt.

 

Die Frage des Ratsherrn Vater-Lippold, ob eine Gefahr der Verschattung der gegenüberliegenden Einzelhandelsmärkte zu befürchten ist, wird von Herrn Tischmann verneint.

 

Des Weiteren möchte Ratsherr Vater-Lippold wissen, was im Falle eines Anbaus in der Erweiterungsfläche mit der Gradierwand passiert, die jetzt an der östlichen Gebäudeseite (Richtung Feuerwehr) entstehen soll. Herr Kebschull erwägt, diese Wand dann über dem jetzt geplanten Technikraum an der Nord- und Südfassade zu installieren. So könnte eine Gliederung zwischen dem jetzt geplanten Gebäude und einer späteren Erweiterung erfolgen. Ggf. könnte so gleichzeitig eine gemeinsame Kühlung für beide Gebäudeteile herbeigeführt werden.

 

Ratsvorsitzender Tesch möchte wissen, ob auf Grundlage der Angebotsplanung auch andere als das jetzt vorgestellte Gebäude eine Baugenehmigung erhalten könnten. Dies wird von Herrn Tischmann bejaht, wäre aber auch jetzt schon möglich.

 

Des Weiteren möchte Ratsvorsitzender Tesch wissen, was aus der Birkenreihe entlang des Grundstückes „Westfalendamm“ wird. Diese liege außerhalb des Geltungsbereiches der B-Planänderung, so Herr Tischmann, und ferner im Eigentum des Landkreises (auf der Straßenparzelle der Kreisstraße „Westfalendamm“). Herr Kebschull ergänzt, dass sich zwischen der Baumreihe und dem geplanten Baukörper eine Trasse mit Ver- und Entsorgungsleitungen befindet, für die ein Leitungsrecht besteht. Auch Wurzelschäden seien insofern an den Birken nicht zu befürchten.

 

Ratsvorsitzender Tesch möchte wissen, wann konkret mit der Hochbaumaßnahme begonnen werden soll. Dazu führt Herr Kebschull aus, dass der alte Standort am Bollweg nicht mehr weiterentwickelt werden kann. Der Baubeginn am Westfalendamm soll daher schnellstmöglich erfolgen, sobald die sich die wirtschaftliche Situation bis dahin nicht negativ entwickelt. Eine Veräußerungsabsicht bestehe nicht; Firma enable möchte selbst bauen, so Herr Kebschull. Herr Reich ergänzt, der Bauantrag sei nahezu vollständig zusammengestellt und solle nach Rechtskraft der B-Planänderung eingereicht werden. Diese Aussage wird von Herrn Kebschull bestätigt.

 

Vorsitzender Albers verweist auf den Umstand, dass es bei einem Angebots-Bebauungsplan allgemein möglich ist, auch andere Vorhaben und Vorhabenträger zuzulassen. Er begrüßt die zurückgenommene westliche Baugrenze sowie die Streichung der bislang als Ausnahme zulässigen Dachaufbauten mit einer Höhe von bis zu 5 m.