Seit dem Jahr 2016 gab es bereits mehrere Gespräche zu einer geplanten Grundstückserweiterung und der Vergrößerung des Lidl-Marktes an der Bahnhofstraße. Im Februar 2020 fand zu dieser Thematik erneut ein Termin mit Vertretern der Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG statt. Mit dem als Anlage 3 beigefügten Schreiben vom 28.02.2020 stellt der Vorhabenträger die beabsichtigten Maßnahmen zur Erweiterung und Modernisierung des Verbrauchermarktes an der Bahnhofstraße, dessen Umsetzung die 47. Änderung des Flächennutzungsplanes sowie die 2. Änderung und Erweiterung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 „Bahnhofstraße/Lindenallee“ erfordert, vor.

 

Anlass der beantragten Änderung des Bebauungsplanes ist die Erweiterung und Modernisierung des Verbrauchermarktes gemäß aktuellen und zukünftigen branchenüblichen Erfordernissen. Zentrales Ziel ist es dabei, den bereits seit dem Jahr 2000 bestehenden wohnungsnahen Standort des Grundversorgers zu sichern und den modernen Kunden- und Marktanforderungen anzupassen. Die derzeitige Verkaufsfläche entspricht mit 929 m² nicht den zukünftig branchenüblichen Erfordernissen, weshalb eine Modernisierung des bestehenden Marktes unter Erweiterung des Grundstückes nach Westen erforderlich wird. In diesem Zuge soll die Verkaufsfläche in Form eines modernen Neubaus um 300 m² erweitert und der Markt mit moderneren und größeren Neben- und Lagerräumen ausgestattet werden. Dabei werden neueste Techniken, ökologische Bauweise, energieeffiziente LED-Beleuchtung und energiesparende Heiz- und Kühlsysteme in die Planung einbezogen. Es ist zu betonen, dass die geplanten Maßnahmen nicht mit einer Erweiterung des Sortiments einhergehen. Durch die Optimierung der Verkaufsflächen entsteht lediglich mehr Raum für barrierefreie Gänge, die wiederum einen positiven Effekt auf Raumgefühl, Servicequalität und Kundenorientierung haben. Um eine Weiterentwicklung auf hohem Qualitätsniveau zu erreichen, ist es ebenfalls geplant, neben der reinen Verkaufsfläche auch weitere Flächen für z. B. Photovoltaik-Anlagen oder Stellplätze mit E-Lademöglichkeit zu schaffen. Die Anzahl der Parkplätze würde sich in dem Zuge auf 103 Stellplätze erhöhen, wodurch auch ein Bezug zum geplanten Verkehrskonzept der Gemeinde Bad Rothenfelde entsteht.

 

Um die geplanten Maßnahmen zu realisieren, wird eine zusätzliche Fläche (östliches Grundstück) von rund 1.200 m² benötigt. Die Fläche befindet sich auf dem Flurstück 74/3 der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde, und ist ca. 12 m breit. Eigentümer ist die Gemeinde Bad Rothenfelde. Diese Fläche ist im Flächennutzungsplan derzeit als Waldfläche dargestellt (s. Anlage 4).

 

Durch die vorgeschlagenen Beschlüsse zur Einleitung der 47. Änderung des Flächennutzungsplanes und zur 2. Änderung und Erweiterung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 „Bahnhofstraße/Lindenallee“ mit örtlichen Bauvorschriften erfolgen die Grundsatzentscheidungen zur Aufnahme der Bauleitplanungen. Details ergeben sich im weiteren Bauleitverfahren. Teil der 2. Änderung und Erweiterung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 „Bahnhofstraße/Lindenallee“ werden neben der Begründung samt Umweltbericht gem. § 12 BauGB ein Vorhaben- und Erschließungsplan sowie ein Durchführungsvertrag sein, in dem die Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten geregelt wird.

 

Beschlussvorschlag:

 

a)    Um die Erweiterung und Modernisierung des Verbrauchermarktes an der Bahnhofstraße zu ermöglichen, ist der Flächennutzungsplan der Gemeinde Bad Rothenfelde zum 47. Mal zu ändern. Der Geltungsbereich der 47. Änderung des Flächennutzungsplanes umfasst das Flurstück 74/3 (teilweise) der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde. Er wird im Norden durch die Bahnhofstraße, im Osten durch das das Flurstück 74/3 (teilweise) der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde, im Süden durch das Flurstück 90 der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde, und im Westen durch das Flurstück 74/4 der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde, begrenzt. Die genaue Lage ergibt sich aus dem als Anlage 1 beigefügten Lageplan.

 

b)   Um eine Erweiterung des Verbrauchermarktes an der Bahnhofstraße gemäß der aktuellen und branchenüblichen Erfordernisse zu ermöglichen, ist im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 3 „Bahnhofstraße/Lindenallee“ zum 2. Mal zu ändern und zu erweitern. Der Geltungsbereich des vorgenannten Bebauungsplanes umfasst die Flurstücke 74/4, 74/3 (teilweise), 72/22 (teilweise), 90 (teilweise) und 92/4 (teilweise) der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde, sowie die Flurstücke 93/1, 95/1 (teilweise) sowie 136/11 (teilweise) der Flur 3, Gemarkung Bad Rothenfelde. Er wird im Norden durch die Flurstücke 88/9 und 89/2 der Flur 3, Gemarkung Bad Rothenfelde und die Flurstücke 64 und 60 der Flur, 10, Gemarkung Bad Rothenfelde, im Osten durch die Flurstücke 72/22 (teilweise), 74/3 (teilweise), 90 (teilweise) und 92/4 (teilweise) der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde, im Süden durch die Flurstücke 170/19, 171/8, 171/7, 234/1, 263/1 und 226 der Flur 10, Gemarkung Bad Rothenfelde, und im Westen durch die Flurstücke 136/11 (teilweise), 92 und 95/1 (teilweise) der Flur 3, Gemarkung Bad Rothenfelde, begrenzt. Die genaue Lage ergibt sich aus dem als Anlage 2 beigefügten Lageplan.

 

Auf diesen Vorschlag hin lässt Vorsitzender Albers darüber abstimmen, den Beschluss an dieser Stelle noch nicht zu fassen, sondern zurückzustellen und zu vertagen. Das Thema könne dann in der kommenden oder darauffolgenden Sitzung des Bau-, Umwelt- und Planungsausschusses erneut behandelt werden.

Dem Vorschlag, den Beschluss zunächst zurückzustellen, wird einstimmig zugestimmt.

Zu diesem Thema hat vor Beginn der Sitzung eine Ortsbesichtigung stattgefunden, bei der Herr Hassenpflug das geplante Vorhaben grob vorstellt. In dem Zuge hatten die Ausschussmitglieder sowie die Vertreter der Gemeindeverwaltung die Gelegenheit, sich die Situation vor Ort anzuschauen. Herr Hassenpflug erklärt, dass für einen geplanten Neubau des Lidl-Marktes an der Bahnhofstraße zusätzlich eine ca. 1.200 m² große Fläche im rückwärtigen Bereich (Richtung Osten) benötigt werde. Es sei klar, dass es sich dabei um einen erheblichen Eingriff in die Natur handelt, der entsprechend kompensiert werden müsste. Durch die Grundstückserweiterung könnte aber eine größere Parkplatzfläche geschaffen werden, was die Zukunftsfähigkeit des Marktes an diesem Standort steigert. Außerdem seien mittlerweile sowohl die Verkaufs- als auch die Lagerflächen sowie die Mitarbeiterräume zu klein. Auch die technische Komponente bedürfe einer energieeffizienteren Modernisierung. Eine Sortimentserweiterung finde in dem Zuge nicht statt.

 

Nachfolgend berichtet Herr Hassenpflug in der Sitzung von dem stetigen Wachstum der Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG. Es werden dauerhaft Möglichkeiten gesucht, neue Standorte zu gewinnen und auch die Erweiterung und Modernisierung der vorhandenen Märkte zu ermöglichen. Laut Herrn Albers sei eine Erweiterung des Lidl-Marktes in Bad Rothenfelde bereits seit 2016 im Gespräch und auch Herr Hassenpflug erwähnte bei der Ortsbesichtigung, dass frühzeitig abgeprüft werden soll, ob eine Neuaufstellung des Marktes an diesem Standort möglich ist. Dies benötige eine vorausschauende Vorplanung. Im aktuellen Zustand (Aufenthaltsqualität, Barrierefreiheit, Platzbedarf) sei dieser Standort langfristig nicht mehr zukunftsfähig. Ziel sei es, die Verkaufsfläche von 900 m² auf ca. 1.200 m² zu vergrößern, das Sortiment bleibe dabei gleich. Auf der Parkfläche seien ca. 20 zusätzliche Parkplätze geplant, ein Teil davon mit E-Lademöglichkeit. Die Errichtung eines neuen Marktgebäudes in der beabsichtigten Größe lediglich auf der aktuellen Grundstücksfläche werde nicht in Betracht gezogen. Dies hätte zur Folge, dass weniger Parkplätze zur Verfügung stehen, zwei Zufahrten entfallen und vor allem im Eingangsbereich die Verkehrssicherung nicht mehr gegeben sei. Außerdem gebe es Platzprobleme im Bereich der Anlieferung.

 

Ratsvorsitzender Tesch erfragt, ob es sich bei dem Vorhaben um eine eingeschossige Bauweise handelt. Herr Hassenpflug bejaht dies, ein zweigeschossiges Marktgebäude komme nicht in Frage. Eine aufgeständerte Bauweise (Bsp.: unten Parkebene, oben Marktebene) werde im ländlichen Raum nicht angenommen, so Herr Konway.

 

Auf Nachfrage von Ratsherrn Meyer zu Theenhausen berichtet Herr Hassenpflug, dass das aktuell von der Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG gepachtete Grundstück ca. 6.065 m² groß ist.

 

Vorsitzender Albers bezieht sich auf Protokollauszüge der Bau-, Umwelt- und Planungsausschuss- sowie Ratssitzung im April 2016. Demnach sei durch die Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG im Hinblick auf das angrenzende Biotop und die damals genannten Probleme bzgl. der Regenrückhaltung bereits in der Vergangenheit ein grundsätzliches Gespräch mit dem Landkreis Osnabrück beabsichtigt worden. Er hinterfragt, warum dies bisher noch nicht geschehen ist, woraufhin Herr Konway entgegnet, dass er dazu zum aktuellen Zeitpunkt keine Auskunft geben kann.

 

Durch Ratsherrn Beetz wird verdeutlicht, dass die vorgestellte Planung in eine Naturfläche eingreift, bei der es sich z. T. um ein Biotop handelt. Auch wenn ein neuer Markt nicht in die Biotopfläche hineinragen würde, werden in der ohnehin erforderlichen Umweltverträglichkeitsprüfung auch die Randbereiche betrachtet. Des Weiteren wurde erst vor kurzem nur wenige Meter weiter östlich der „Wanderweg durch die Natur“ durch den Verein „Pro-Natur Lindenallee“ e. V. errichtet, was einen deutlichen Widerspruch zu dem hier geplanten Eingriff in die Natur darstelle; der geplanten Grundstückserweiterung müssten 80 Bäume weichen und es werde zusätzliche Fläche versiegelt. Dass eine Kompensation stattfinden müsste, sei der Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG bewusst, so Herr Konway. Ratsherr Beetz erfragt weiterhin, an wen die gemeindeeigene, 1.200 m² große Fläche veräußert werden sollte; zurzeit sei die Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG lediglich der Pächter der aktuell durch den Lebensmittelmarkt genutzten Fläche. Bürgermeister Rehkämper entgegnet, dass es sich zunächst um städtebauliche Aspekte handele und diese Frage momentan noch keine zentrale Rolle spiele. Die Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG würde die bereits aktuell genutzte Fläche aber von dem Grundstückseigentümer erwerben und in die hinzuzunehmende Fläche investieren, was von Herrn Hassenpflug bestätigt wird. Ratsherr Beetz stellt außerdem den beschriebenen Bezug zum Verkehrskonzept sowie durch den beabsichtigten Eingriff in die Natur und die erforderliche Abholzung großer Gehölze auch den Aspekt der Nachhaltigkeit in Frage. Er hält abschließend fest, dass in der Gemeinde Bad Rothenfelde kein Versorgungsnotstand herrscht und man im Falle eines Weggangs des Lidl-Marktes an diesem Standort auch einen anderen Nutzer für das Objekt finden würde. Da es sich hier durchaus um einen lukrativen Standort handele, fordert er Vorschläge für eine alternative Gebäudelösung. Könne sich der Lidl-Markt in Bad Rothenfelde nicht optimal aufstellen, so werde über einen alternativen Standort in den Nachbarkommunen nachgedacht, so Herr Konway. Auch wenn eine Umsiedlung in einen benachbarten Ort grundsätzlich möglich wäre, hält Herr Hassenpflug die Fläche an der Bahnhofstraße jedoch für einen wichtigen Standort. Hier habe sich der Lidl-Markt etabliert. Würde man alternativ über den Neubau eines Lidl-Marktes an ganz anderer Stelle in Bad Rothenfelde nachdenken, müsse möglicherweise eine noch größere Fläche versiegelt werden.

 

Vorsitzender Albers erfragt den Kostenmehraufwand einer aufgeständerten Bauweise im Vergleich zum eingeschossigen Gebäude. Ein zweigeschossiges Gebäude mit beispielsweise einer Parkebene im unteren Bereich sei 70 % teurer, so Herr Konway.

 

Aus Sicht vom Ratsvorsitzenden Tesch seien die Argumente der Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG zwar verständlich, jedoch sei das naheliegende Biotop ein großes Problem. Wichtig seien ihm das Aufzeigen möglicher Ausgleichsmaßnahmen sowie die Machbarkeitsuntersuchung einer Biotopumwandlung. Weiterhin stellt er die Frage, ob nicht auch ein Kompromiss dahingehend in Betracht gezogen werden könne, dass die Grundstückserweiterung um eine weniger breite Fläche (z. B. 6 m statt 12 m) erfolgt. Es bestehe durchaus Interesse, den Lebensmittelmarkt an diesem Standort zu halten. Auch aus Sicht vom Vorsitzenden Albers sei die geplante Flächeninanspruchnahme schwierig. Jetzt sei zunächst zu klären, ob man die vorgestellte Planung mittragen könne oder nicht. Da die 2016 durch die Lidl Vetriebs-GmbH & Co. KG geplante Abstimmung mit dem Landkreis Osnabrück nicht stattgefunden hat und er sich die Vorstellung einer Alternativlösung gewünscht hätte, empfiehlt er, heute keinen Beschluss zu fassen.

 

Auch Ratsherr Striedelmeyer wünscht sich eine weiterführende Auskunft über mögliche Kompensationsflächen sowie alternative Gebäudekonstruktionen, sodass auf die Grundstückserweiterung verzichtet werden könnte. Er könne dem Beschlussvorschlag so nicht zustimmen. Aus Sicht von Ratsherrn Beetz sollte aber über den Beschlussvorschlag abgestimmt werden.

 

Es sei wichtig, der Lidl Vertriebs-GmbH & Co. KG zeitnah ein politisches Signal zu geben, so Ratsherr Brinkmann. Er hält es für positiv, dass an diesem Standort die Optimierung und Neuaufstellung des Lidl-Marktes geplant sei und erfragt, ob für die Gemeinde Bad Rothenfelde im Falle einer Vertagung der Beschlussfassung auf die nächste Sitzungsperiode Nachteile entstehen würden. Herr Konway entgegnet, dass zwar ein politisches Signal benötigt werde, um zu beurteilen, ob eine Weiterverfolgung der Planungsabsichten lohnenswert ist, die aktuellen Planungen aber absichtlich mit einem zeitlichen Vorlauf erfolgen.

 

Bürgermeister Rehkämper stellt klar, dass zunächst eine politische Willensbildung/Grundsatzentscheidung ausstehe, der formelle Aufstellungsbeschluss – wie von der Verwaltung vorgeschlagen – aber zunächst auch noch vertagt werden könne. Aktuell sei die von LIDL beantragte Veränderung zwar nicht dringlich, aber dennoch sollte der Blick in die nahe Zukunft gerichtet werden. Wichtig sei ihm die Zielsetzung: Nach Möglichkeit den LIDL am vorhandenen Standort sichern. Er schlägt deshalb vor, die aufgeworfenen Fragen zu klären, Unklarheiten zu beseitigen und mögliche Alternativen (und zwar flächenbezogen am vorhandenen Standort und auch auf den Baukörper bezogen) aufzuzeigen. Der formelle Aufstellungsbeschluss könne vorerst zurückgestellt werden.